Dübörög a lakásépítési kedv. A KSH 2017 első negyedévére vonatkozó statisztikája alapján ebben az időszakban a kiadott lakásépítési engedélyek száma meghaladta a 9500-at, ami majd 90 százalékos növekedést jelent az egy évvel korábbihoz képest. A lendület elsősorban Budapesten kiemelkedő, hiszen itt megháromszorozódott ez a szám. A már megindult építkezések és a használatba vett lakások száma természetesen ezt csak némi késéssel követi. De a 2000 feletti, az év első három hónapjára vonatkozó használatbavételi szám így is majd 50 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbit. A tavalyi teljes évben egyébként 10 ezer lakás készült el, ami már ekkor is jelentős, 30 százalékos növekedést mutatott a 2015-ös adatokhoz képest, de nagyon durván elmarad a szakértők által egészségesnek tartott évi 30-40 ezres számtól, mely értékre a rendszerváltás óta egyébként csak egy rövid időszakban 2002 és 2008 között volt példa. A tavaly és várhatóan a következő néhány évben jellemző fellendülés azonban egyelőre elsősorban Budapestre és a megyei jogú városokra korlátozódik.

 

 

Eladók piaca

 

A budapesti újlakás-piacon egyelőre egyértelműen az eladók diktálnak, hiszen az állami intézkedéseknek is köszönhető erőteljes keresletnövekedést csak késve és kisebb mértékben követte a kínálat bővülése, azaz az új lakásépítési projektek.

 

Az Eltinga Kutatóközpont adatbázisa alapján jól látszik, hogy az igazi felfutásra 2017 negyedik negyedéig kell várni, és a csúcsüzem 2018-ban lesz. A 2019-es átadásokkal kapcsolatban ugyanis óvatosság jellemzi a fejlesztőket, többek között azért is, mert bármilyen csúszás a beruházás befejezésében, illetve az értékesítésben azt jelentheti, hogy kicsúsznak a kedvezményes áfa időszakából. (A jelenlegi szabályozás szerint ugyanis az új ingatlanok vásárlására, építésére vonatkozó 5 százalékos adókulcs 2019 végéig lesz elérhető.)

 

A már piacon lévő kínálat várható további növekedése mindenesetre azzal járhat, hogy az eddigi erőteljes drágulás mérséklődik. Ha megnézzük, hogy az utóbbi egy évben 2017 első negyedéve és 2016 első negyedéve között mekkora volt a drágulás, megdöbbentő adatokat találunk.

 

 

Hol és mekkora?

 

Elsősorban a legkisebb, 40 négyzetméter alatti és a kis, 40-60 négyzetméter közötti lakások kategóriájában. Az árnövekedés egy év alatt itt sorrendben 38, illetve 18 százalékos volt. Jól érezhetően ebben a két kategóriában volt leginkább keresleti a piac.

 

Ha megnézzük, hogy a 2017-től átadásra kerülő új lakások hol helyezkednek el, nagyon erőteljes koncentrációt figyelhetünk meg. A XIII. kerületben épül a teljes fővárosi újlakás-piac majd egyharmada, a második pedig a XI. kerület, mintegy 20 százalékos súllyal. Ha ehhez még hozzávesszük az aktívnak számító VIII., IX., XIV. kerületet (ezek együttes súlya 25 százalék), kiderül: összességében öt budapesti kerületben valósul meg a fejlesztések háromnegyede.

 

Mindenesetre a lakopark.ingatlan.com térképe alapján jelenleg 65 lakóparki ingatlan épül szerte az országban, ezek közül 53 Budapesten. A legnagyobb projekt most a VIII. kerületi Corvin Átrium, ott 551 lakást készítenek el, a tervek szerint 2018 végéig. Az utóbbi évtizedben teljesen megújult környék igazi sláger a vásárlók körében, hiszen 10 év alatt gyakorlatilag megduplázódtak az árak a környéken. A keresletre nem is lehet panasz, hiszen a meghirdetett lakásoknak már a bő kétharmada gazdára talált. Ezt a IX. kerületi Allure Residence Budapest követi 530 lakással. A Müpa közelében épülő, jövő januári átadású lakópark esetében 640 ezer forint környékéről indulnak az árak. A listán a harmadik a Budai Bolero, ahol 443 lakás készül el, várhatóan 2018 első negyedévére. A XI. kerület Dunához közel eső részén elhelyezkedő lakópark szintén a lokációval, illetve az egyetemekhez való közelséggel csábítja a vásárlókat. Az elmúlt években Győrben, Székesfehérváron, Siófokon, Debrecenben, Miskolcon és Kecskeméten is indult ilyen beruházás.

 

 

Távlatos befektetés

 

Az új ingatlanba fektetésnek egy speciális formája, amikor még a kivitelezés megkezdése előtt veszik meg a befektetők az ingatlant, és nem sokkal a befejezés után már értékesítik. A többség viszont általában hosszabb távra tervez, és ebben az esetben a bérbeadásból és az ingatlan értékének növekedéséből együttesen várja a hozamot. A bérbe adhatóság tehát a legfontosabb szempont. Igazi jó hír a lakást kiadóknak a jövő évi adótörvények egyik fontos változása, miszerint akkortól nem kell már fizetni a bérbeadás után az eho-t. Az eddigi szabályozás alapján ugyanis a 15 százalékos szja mellett még 14 százalékos eho kötelezettsége is keletkezett annak, aki éves szinten 1 millió forint feletti bevételt realizált. Az új ingatlanok esetében egyébként az újszerűségből adódó felárat már nagyrészt megfizeti a vásárló, így kimagasló bérleti díjĐbefektetett összeg mutatókat ritkán lehet elérni. A statisztikák szerint azonban összességében az új ingatlanok jobban tartják árukat, mint az átlag, és mellettük szól, hogy a bérbeadónak egy ideig kevesebbet kell költenie karbantartásra, felújításra is.

 

A bérbeadásnál a legfontosabb szempont, hogy a befektető ne magának válasszon lakást, hanem a kiválasztott célcsoport fejével gondolkozzon. Nagyon nem mindegy ugyanis, hogy mennyire gyorsan, illetve azon az árszinten tudja-e kiadni az ingatlant, amit megcélzott. Ahogy az sem, hogy mennyire fenntartható hosszú távon az általa preferált modell. Három perspektivikus, de nagyon különböző célcsoportot is megkülönböztethetünk. Ezek közül tagadhatatlanul a turisták, illetve a rájuk alapozó rövid távú bérbeadás (Airbnb, Booking) volt a sláger az utóbbi években. A budapesti belváros lakásainak nagyon erőteljes drágulása után azonban ma már csökkent a kiadással elérhető hozam, hiszen a szobaárak ilyen mértékben nem tudtak nőni. Ráadásul mindig van arra is esély, hogy az Airbnb-zés szabályait szigorítják, akár központilag, akár egyes házakban, a lakók ×lázadása következtében”.

 

Így érdemesebb a másik klasszikus célcsoportra, az egyetemistákra alapozni. Aki ezt az utat választja annak nyilván a lokáció, az egyetemek közelsége fontos a közlekedés és az infrastrukturális ellátottság mellett. Ebből a szempontból érdemes a IX. és a XI. kerületi új ingatlanberuházások között is csemegézni. Hasonló szempontok szólnak a klasszikus vidéki egyetemi városok mellett: Debrecen, Pécs, Szeged. Fontos azt is figyelembe venni, hogy egy adott területen milyen nagyobb fejlesztések várhatók, amelyek új, jó anyagi helyzetű munkavállalókat vonzanak. Ebből a szempontból lehet jó választás Győr, Kecskemét vagy éppen Székesfehérvár.

 

 

A harmadik ingyen van

 

A családi otthonteremtési támogatás, a csok 2015-ös bevezetése, párosulva az új ingatlanok esetében igénybe vehető kedvezményes kamatozású állami támogatású hitellel, illetve a kedvezményes, 5 százalékos áfa-kulcs bevezetésével tagadhatatlanul hozzájárult nemcsak a használtlakás-piac magára találásához, de az új építésű lakások piacának feléledéséhez is. Egy, illetve két (meglévő vagy vállalt) gyerek esetében azonban a támogatási összegek sem túl magasnak nem nevezhetők a jelenlegi lakásárak mellet, de a használt illetve az új lakások esetén sem különböznek lényegesen. Használt lakás esetén egy gyerek után 600 ezer, két gyerek után 1.430.000 forint kedvezmény jár, míg új lakás vásárlása vagy építése esetén sorrendben 600 ezer, illetve 2.600.000 forint. (Ez egyébként például a budapesti újlakás-árak alapján 1-4 négyzetméter finanszírozására elég...) Egészen más a helyzet azonban a háromgyerekesek, illetve annyit vállalók estében. Itt használt ingatlan esetében 2,2 millió, míg új ingatlan esetében 10 millió forint a kedvezmény. Így nekik valóban sokkal inkább érdemes új ingatlan vásárlásán, de még inkább építésén gondolkozniuk.

 

 

Vegyes kép az EU-ban

 

A 2008-as válság után jellemzően majd minden EU-országban csökkentek a lakásárak, de országonként meglepően nagyok a különbségek. Mérsékelt visszaesés jellemezte a visegrádi országokat ebből a szempontból. Az utóbbi pár év áremelkedése következtében azonban ma már Magyarországon mintegy 10, Csehországban 6 százalékkal magasabbak az árak, mint a válság előtt. Lengyelország és Szlovákia esetében az árszint pedig közelíti a 2008-ast. A válság utáni legnagyobb vesztesek: Írország, Spanyolország. Az előbbi esetében az árzuhanás mértéke elérte az 50 százalékot, igaz három éve már meredeken nőnek az árak, de így is alig 80 százalékát érik el a korábbi árszintnek. Ezzel ellentétes a német és az osztrák ingatlanpiac, ahol gyakorlatilag 2008 után sem volt visszaesés, és ma már az árak 26, illetve 57 százalékkal magasabbak az akkorinál.

 

 

Jönnek a kínaiak

 

A nem EU-tagországból való külföldiek magyarországi ingatlanvásárlása is élénkülést mutat a korábbi évekhez képest. Míg az évtized elején alig 1000 ingatlant vásároltak meg, addig 2016-ban már 3163-at. Országokra lebontva jól látható, hogy a korábbi orosz-ukrán hegemónia után ma már utcahosszal vezetnek a kínaiak, 1213 megvásárolt ingatlannal. Őket követik az oroszok 446, illetve az ukránok 231 vétellel. 100 feletti megvásárolt ingatlannal szerepelnek még a listán az izraeliek: 215, az amerikaiak: 139, és a törökök: 101. A legnépszerűbb lokációnak Budapest hetedik kerülete számított 321 megvásárolt ingatlannal (a teljes mennyiség 10 százaléka), de 100 fölötti számot produkált a VI., a XIII., az V., a VIII., a IX., a X. és a II. kerület is, ebben a sorrendben. Vidéken Hévíz volt a legmenőbb, az ott külföldi tulajdonba került 58 ingatlanból 44-et oroszok vettek meg.