Biztonság és viszonylag magas hozam, ennek az elvileg egymást kizáró kettős követelménynek látszólag jól megfelelnek a magyarországi ingatlanalapok. Legalábbis a nagyobb, a széles nagyközönségnek szánt alapok hozama meglehetősen kiegyensúlyozott, és általában meghaladja a lakossági állampapírok hozamát. Kockázatuk persze valójában sokkal magasabb annál – amint azt 2008-2009-ben tapasztalhatták a befektetők. Akkor az egész ingatlanalap-szektorban hónapokra felfüggesztették a befektetési jegyek visszaváltását, és a legtöbb alap érzékeny árfolyam-veszteségeket is elszenvedett az ingatlanainak értékcsökkenése miatt.

A konkrét hozamokat úgy érdemes megnézni, hogy kihagyjuk a megszűnés előtt álló, a csak intézményeknek fenntartott, a túl kicsire zsugorodott, kisbefektetőknek nem ajánlott alapokat, így praktikusan 10 ingatlanalapról beszélünk. Nagyobb részük hozama évi három százalékos vagy afeletti volt a január végéig eltelt egy évben, miközben 2015 elején az egy éves lakossági Kamatozó Kincstárjegyek kamata 2,5 százalék volt. Jobb eredményt kapunk, ha az alapok nagyságával súlyozott BIX ingatlanalap-indexet figyeljük meg: amint grafikonunkon is látható, az utóbbi pár évben az index egyéves visszatekintő hozama évi négy százalék körül ingadozott.

Mivel érik el ezt az alapok, és tartós maradhat-e? A legtöbb alap – mivel folyamatosan hozamokat kell felmutatnia a kisbefektetők felé – nem vagy csak minimális mértékben foglalkozik ingatlanfejlesztéssel, fő tevékenysége a bérbeadás. Tipikus befektetési célpontjaik a kereskedelmi ingatlanok, több nemzetközi áruházlánc döntött úgy, hogy üzleteinek egy részét eladja valamely ingatlanalapnak, majd visszabérli. Fontos szektor az irodáké, egész irodaházak vagy nagyobb épületek egyes részei, szárnyai egyaránt előfordulnak az alapokban. Bankcsoportoknál az is szokásos, hogy az anyabank fiókjainak vagy egyéb épületeinek egy részét eladják az alapnak, majd hosszú távra visszabérlik tőle. Kisebb mennyiségben ipari, logisztikai ingatlanok is előfordulnak az alapok portfóliójában. Amiből a legkevesebb van, az a lakás. Néhány nagyobb értékű diplomatarezidencia, villa, luxuslakás előfordul ugyan, de arányuk elenyésző a tízmilliárdos nagyságrendű portfóliókban. Alapkezelők szerint túl költséges lenne kisebb, pár tízmilliós ingatlanokkal foglalkozni. Így aki az ingatlan szó hallatán a lakások utóbbi 1-2 éves áremelkedésére asszociál, az csalódhat. Annyi igaz, hogy az alacsony kamatszint és a gazdasági növekedés az üzleti ingatlanok piacára is jótékony hatással van, az utóbbi egy-két évben újraindultak olyan építkezések a fővárosban, amelyek 2008-2009-ben kereslet vagy finanszírozás híján leálltak.

Hogyan tudott egy ingatlanalap átlagosan négyszázalékos hozamot elérni, ha biztonsági okokból tőkéjének jelentős részét, több alap akár 40-50 százalékát is betétben, rövid futamidejű állampapírban tartotta ingatlanok helyett, és természetesen költségei is voltak? A tőke ingatlanban levő részére el tudott érni 7-8 százalékos bérletidíj-hozamot, a likvid eszköz pedig hozott egy-két százalékot. Ezek átlaga 4-6 százalék, amit a költségek csökkentenek 3-4 százalék környékére.

Alapvető feszültség van ugyanis a nyílt végű alapok rövid távú visszaválthatósága és az ingatlanbefektetéseik hosszú futamideje, alacsony likviditása között, amit jelentős készpénzpufferrel lehet enyhíteni. (Vagy anyabanki segítséggel, kölcsönnel vagy befektetési jegy vásárlással, ahogy az 2008-2009-ben több alapnál történt.) Ez magyarázza, hogy több alap tőkéjének akár a felét is likvid eszközökben tartja, hogy ha a 2008-ashoz hasonló tömeges kiszállási hullám indulna el, akkor is ki tudja fizetni a befektetőket. Egy irodaházat vagy egy fél bevásárlóközpontot ugyanis jó esetben is hónapok, rossz esetben csak évek alatt lehet reális áron értékesíteni. Másutt azonban a készpénzállomány szintje alacsony, sőt még hiteleket is felvettek egyes alapok. A Raiffeisen Ingatlan januári havi jelentésében például a tőke 200 százalékára rúgó ingatlanállomány és mínusz száz százaléknyi likvid eszköz szerepel. Azaz az ingatlanok értékének mintegy felére rúgó hitelállománnyal dolgoznak. Ez egyszerre növeli a kockázatokat és a hozamokat. Az Erste Ingatlan Alap inkább a másik véglet, január végén 47 százaléknyi ingatlant és 53 százaléknyi likvid eszközt tartott. Az OTP Ingatlan december végi jelentése pedig 70 százaléknyi ingatlanról számolt be.

A legfontosabb kérdés, hogy mit várhatunk az ingatlanalapoktól a jövőben? Amíg a bérleti díjak és a kamatok nem változnak jelentősen, addig a jelenlegihez hasonló, az állampapírokat valamivel meghaladó hozamokat. Tartósan alacsony kamatkörnyezetet feltételezve az ingatlanportfólió fel is értékelődhet. Hiszen ugyanaz a bérletidíj-bevételű objektum elvileg sokkal többet megér két-három százalékos, mint korábban hat-nyolc százalékos állampapírhozamok mellett. A külföldi befektetők érdeklődése is megélénkülhet, ha Magyarországot újra befektetési kategóriába minősítik fel. Ha viszont újabb pénzügyi, likviditási válság robbanna ki, akkor az azóta hozott biztonsági intézkedések, jogszabály-változtatások ellenére sem zárható ki, hogy árfolyamveszteség vagy fizetési késedelem áldozatai legyenek a befektetők.