A nullához konvergáló banki betéti kamatok miatt az elmúlt évben egyre többen fordultak az ingatlanpiac felé, ma már a budapesti lakásvásárlások közel fele befektetési célból valósul meg. Ezeknek a lakásoknak a nagy része nem fog üresen állni, bérlakásként megjelenik a piacon. A klasszikus, hosszú távú lakáskiadás és a pár napos, vendégekre építő airbnb-zés azonban két teljesen különböző történet. Bérlakásként kiadva az ingatlant havonta megkapjuk a bérleti díjat, minket közvetlenül csak az amortizáció terhel, minden más költséget (rezsi, közös költség stb.) jellemzően a bérlő áll. Ezzel szemben az airbnb-n keresztül olyan idegenforgalmi szolgáltatást nyújtunk, ahol a magasabb bevétellel szemben minket terhel minden költség, és még sok munkánk is van vele. Miből is áll ez a tevékenység, milyen költségei vannak, és kinek éri meg igazán csinálni?

Befektetés

Lássuk először a számokat: példának vegyünk egy 50 négyzetméteres, kétszobás (nappali és háló), frissen felújított és szinte teljesen berendezett lakást az V. kerületben, a Bazilika és a Parlament környékén, amit a szerencsés vásárló egy évvel ezelőtt 28 millió forintért tudott megvenni. Ehhez jön kiadásként 1.120.000 forint vagyonszerzési illeték (4 százalék), valamint a lakáskiadáshoz szükséges rengeteg apró dolog beszerzése (televízió, mikrohullámú sütő, ágynemű-garnitúrák, törölközők, étkészlet, evőeszköz stb.) és a lakás átminősítése hivatalos szálláshellyé (településképi eljárás és hasonlók). Ez az utánajárást nem számolva 480 ezer forintot tett ki, így összesen 29,6 millió forint kezdeti beruházással kalkulálhatunk.

Bevételek

Akik az aranybányában reménykednek az airbnb kapcsán, azok most nyugodtan be is fejezhetik a cikk olvasását. A hatalmas profit időszakának már vége, a kereslet-kínálat törvényei itt is érvényesülnek. Amíg tavaly februárban 4100 kiadó budapesti lakás volt az airbnb rendszerében, addig szeptemberre már 5400, idén februárban 6200, és a növekedés azóta sem állt meg. Mivel a szálláshelyek számának a bővülése lényegesen nagyobb a turisták számának a növekedésénél, a szálláshelyárak drasztikusan estek. Az airbnb rendszere nagyon segítőkészen megadja a szállásadóknak, hogy hova érdemes árazniuk adott időpontban a lakást, ha nemcsak hirdetni szeretnék, hanem ki is akarják adni. A lakás kényelmesen két személynek, kicsit kényelmetlenül négynek tud szállást kínálni. Az átlagárak a téli hónapokban és tavasszal egyaránt napi 40 euró körül voltak, a téli időszakot a szezonálisan erős december húzza fel. A nyári foglalások 45-50 euró közötti átlagáron történnek, az ősz 40-45 euró között van. Így éves átlagban 42,5 euró napi bevétellel számolhatunk.

Ez az ár valamivel 80 százalék feletti kihasználtságot feltételez, és ha az egynapos vendégeket nem vállaljuk, akkor szinte lehetetlen 90 százalék felett tölteni a lakást. Így egy hónapban 25 nappal kalkulálhatunk, ami 1062 euró bevételt eredményez. Ehhez jön még a takarítási díj: 25 nap alatt 6 vendégünk van, így még 180 euró jön a kasszába (30 euró/takarítás). Egy átlagos hónapban 1242 euró bevételünk lesz, ami 315 forintos árfolyamon 391 ezer forintot eredményez.

Költségek

Az airbnb valamivel 3 százalék felett von le a bevételeinkből, ez 12 ezer forint. A takarítás alkalmanként háromezer, a mosás-vasalás átlagosan ötezer forint, így a hat vendéggel kalkulálva ötvenezer. Az idegenforgalmi adó a takarítással csökkentett bevétel 4 százaléka, 13,381 forint, a NAV általányadó éves 38 ezer (havi 3200) forint, az V. kerületi építményadó éves 83 ezer forint (havi 6916 forint), így eddig összesen 70 ezer forintnál járunk.

 

Az airbnb munkával jár, nem is kevéssel! Ha jó véleményeket szeretnénk kapni a vendégektől, ami az airbnb működésének az alapja, igazi házigazdaként kell viselkednünk.

 

Az internet-előfizetés nyolcezer, a közös költség 14 ezer, az átlagos víz-, villany- és gázszámla 15 ezer, a fogyóeszközökre (WC-papír, mosogatószer stb.) költünk minden hónapban háromezret, így a havi költség mindösszesen 110 ezer forint.

Megéri dolgozni vele?

A számokból látható, hogy mindent szabályosan csinálva adózás után 281 ezer forint marad havonta. Ez egy évben 3.372.000 forint, ami a kezdeti 29,6 millió forintos befektetésünkre 11,4 százalékos éves hozamot eredményez csak a bérbeadásból. Ha közben esetleg nő is a lakásunk értéke (ami a jelen ingatlanpiaci helyzetben nem kizárható), az már csak hab a tortán. Ha innen nézzük, akkor még mindig meseszép a történet, mert ilyen hozamot manapság máshol nemigen találni.

De ne felejtsük el, hogy ez bizony munkával jár, nem is kevéssel! Ha jó véleményeket szeretnénk kapni a vendégektől (ami az airbnb működésének az alapja), akkor igazi házigazdaként kell viselkednünk. A vendégekkel online tartani kell a kapcsolatot, a kérdéseikre válaszolni, még mielőtt megérkeznének. A repülő jöhet reggel, délben vagy késő éjjel, a lakást célszerű személyesen átadni, megmutatni a tudnivalókat a vendégeknek. A takarítást meg kell szervezni, vagy magunknak meg kell csinálni.

 

Mivel a szálláshelyek számának a bővülése lényegesen nagyobb a turisták számának a növekedésénél, a szálláshelyárak drasztikusan estek.

 

A kérdés már csak az, hogy mennyi jövedelmet eredményez ez a befektetett munka ahhoz képest, ha hosszú távra adnánk ki a lakást? Egy ilyen lakásnak a havi bérleti díját csak becsülni tudjuk, véleményünk szerint havi 200-250 ezer forint között lehet. Éves szinten 2,4-3 millió forint a bevételünk, amiből 16 százalék szja- és 14 százalék eho-fizetési kötelezettségünk van. Utóbbi egymillió forint bevétel felett fizetendő, de a teljes összegre. Így adózás után nettó 1,68 millió, illetve 2,1 millió forintnál járunk. Mivel nem szálláshely vagyunk, így az önkormányzat építményadóját nem fizetjük, a rezsit és a közös költséget szintén a bérlő állja. Összesen havi nettó 140 és 175 ezer forint közötti összeg marad a zsebünkben.

Ennek alapján a vendégfogadással töltött munkaóráink nettó 110-140 ezer forint jövedelmet eredményeznek. Ez akár még jól is hangzik keresetkiegészítésnek, de fix napi nyolcórás munka mellett ezt nem lehet csinálni. Ezzel szemben remek lehetőség, ha van a családban egy talpraesett egyetemista, aki rugalmasan tudja kezelni a dolgokat, amúgy is a belvárosban tölti az idejét, és szívesen fogad vendégeket a világ minden tájáról. Ezen keresztül sokkal több tapasztalatot szerezhet, mintha az egyetemi tanulmányaival párhuzamosan dolgozni kezdene. Az airbnb-szálláshelykiadással alacsony kockázat mellett kezdhet „vállalkozni”, és első kézből ismerheti meg az idegenforgalmi piac működését.