Hatalmas bővülésen van túl a budapesti Airbnb-piac, és a számok azt mutatják, hogy a lendület az utóbbi években sem tört meg. Míg 2015 augusztusában még csak az ötezret közelítette az elérhető ingatlanok száma, azóta is trendszerűen egyre több a kiadó lakás. Első ízben 2017 augusztusában haladta meg a 10 ezret az Airbnb- ingatlanok száma, tavaly augusztusban pedig már 11.500 ingatlan várta a turistákat Budapesten. (Ezek túlnyomó többsége, közel 90 százaléka egyébként önálló ingatlan.) Nem véletlenül az augusztusi adatokat hasonlítottuk össze első körben, hiszen az Airbnb-piacot, mint ahogy általában a turizmust is, nagyfokú szezonalítás jellemzi. Igaz ez a foglaltsági mutatókra is, hiszen a nyári időszakban ez jellemzően 70 százalék feletti átlagosan, míg a leggyengébb januári hónapban alig 50 százalék. De igaz ez a kínálati árakra is, az augusztusi átlag 85 dollárral szemben a januári 62 dollár jelentős különbség. A két tényező együttes hatásának köszönhetően a napi átlagos bevétel például 2018 augusztusában 66 dollár volt, addig idén januárban alig 30 dollár. Azaz, míg tavaly augusztusban átlagosan 2000 dolláros bevételt könyvelhetett el egy ingatlan tulajdonosa bevételként, addig januárban csak 900 dollárt. (A mutató egyébként tartalmazza a kötelezően felszámított takarítási díjat, de más Airbnb-szolgáltatás díját és az adókat nem).

Egyre többen vannak egyébként, akik azt mondják, hogy az Airbnb piaca Budapesten már kezd telített lenni, csökken a kihasználtság, és az árak is lefelé mennek. A számok alapján ez azonban nem látszik. A nagyfokú szezonalítás ellenére a statisztikákból, melyeket az AIRDNA (http://www.airdna.co) bocsátott rendelkezésünkre, látható, hogy a kínálat, azaz az Airbnb-ingatlanok számának növekedésével a kereslet is lépést tartott. Míg 2016-ban 52 százalékos, 2017-ben 57, addig az utolsó 12 hónapban már 66 százalékos volt az átlagos kihasználtság. A két évvel ezelőtti 32 dollár körüli napi átlagos bevétel 2017-ben 43, míg tavaly 48 dollárra nőtt. Ebből az átlagárból és az éves átlagos foglaltságból egyébként kiszámolható, hogy mintegy 400 ezer forintos havi bevételre számíthat egy átlagos kiadó.

Ez ugyan elég jónak tűnik, de ne felejtsük el, hogy ebből még lejön az adó, a rezsi, az Airbnb-jutalék (3,5 százalék), a mosás, a takarítás és az amortizációval járó költségek. Sok olyan bérbeadó van egyébként, aki ezeknek a nélkülözhetetlen tevékenységeknek a nagy részét maga végzi, de ne felejtsük el, hogy ebben az esetben komoly időt és energiát kell erre fordítania. Persze bízhatja az egészet profi üzemeltetőre is, aki százalékban megszabott jutalék fejében mindezt elvégzi. A kínálat ennek megfelelően egyre inkább két külön szegmensre oszlik. Vannak, akik maguk foglalkoznak az üzlettel (legfeljebb egy takarítónőt bíznak meg), mert olyan az élethelyzetük, időbeosztásuk, hogy ez belefér. És vannak, egyre többen, akik erre szakosodott profi üzemeltetőkkel dolgoznak, sok közöttük olyan, aki elkezdte egy-két lakással és felépített erre egy 10 vagy akár 20 lakást is menedzselő rendszert.

Emelkedő piacra lépési költségek

A rövid távú lakáskiadás fő versenytársa természetesen a hosszú távú lakáskiadás. Ebből a szempontból fontos figyelembe venni, hogy az utóbbi három-négy évben itt is meredek volt a bérleti díjak növekedése, ma már az átlag budapesti lakásbérlet is eléri a 150 ezer forintot, míg azokon a területeken ahol az Airbnb egyáltalán versenytársként szóba jöhet, azaz gyakorlatilag a Nagykörúton belül inkább a 200 ezer forintot közelíti. De ennél is fontosabb tényező, hogy a lakásárak meredeken emelkedtek az utóbbi négy évben. Nem ritka az olyan belső-pesti lokáció, ahol akár két és fél, háromszoros az ingatlanárak emelkedése. Így pedig a bekerülési költség messze nagyobb mértékben nőtt, mint a havonta elérhető bevétel.

Schumicky Balázs, a Magyar ApartmanKiadók Egyesülete elnöke arra hívta fel a figyelmet, hogy az egyéb szálláshelyek száma jóval nagyobb ütemben bővült az utóbbi években, mint a Budapesten eltöltött vendégéjszakák száma. Emiatt ma már egyre visszafogottabban nő a rövid távra kiadandó ingatlanok száma. Tapasztalatuk szerint a piac kezd telítődni, így nem véletlen, hogy egyre nehezebb jó áron kiadni a belső kerületi ingatlanokat, még a nyári hónapokban is. A szervezet elnöke szerint ma már sok olyan lakástípus van, melyet érdemesebb hosszabb távra kiadni. Ilyenek a nem központi lokációjú ingatlanok, vagy azok, melyek felszereltségük, adottságuk miatt nem versenyképesek ebben a szegmensben. Emellett az egyszobás garzonok piacán is egyre nagyobb a verseny, hiszen a kínálat zöme, 80 százaléka ilyen típusú ingatlan.

Cikkünk teljes terjedelmében a K&K Magazin áprilisi számában olvasható. Keresse a nagyobb újságosoknál, vagy fizessen elő! Ha kérdése van, írjon nekünk!