Bár az ingatlanpiaci élénkülés és áremelkedés 2017-ben és eddig az idén is egyértelműen folytatódott, jól láthatóan új lokációk váltak az éllovassá. Budapesten például a növekedés szelídült a 2015-ös és 2016-os 25 százalékos drágulás után 13 százalékra, egyes vidéki nagyvárosokban és a Balaton egyes részein viszont ennél jóval nagyobb volt az áremelkedés. A „magyar tenger” partján a tendencia településenként is nagyon eltérő. Fontos természetesen, hogy vízparti, vízparthoz közeli vagy attól távolabbi ingatlanról beszélünk, ahogy az is, hogy újonnan vagy jó pár évtizede épült ingatlanról. (Mindez jól látszik az ingatlan.com friss infografikája alapján, lásd a 42. oldalon.)

 

Hol mennyi?

 

Az utóbbi évek legfelkapottabb helye, Balatonfüred esetében például 2006 és 2013 vége között nagyjából a 200-250 ezer forint közötti sávban mozogtak az átlagárak (ebbe most beleértjük a házakat, új és régebbi építésű lakásokat), bár kismértékben azért emelkedő tendencia volt jellemző. Majd ütemes emelkedéssel 2014-ben előbb 300, majd 2015 végére 350 ezer forintra emelkedett az átlagár négyzetméterenként. Az utóbbi két évben pedig csak gyorsult a drágulás: ma már a 600 ezer forintot ostromolja. Ezen belül a téglalakások ára 500-800 ezer forintos sávban mozog, míg a családi házakra közel 400 ezer forintos átlagár a jellemző. (Természetesen figyelembe kell venni, hogy talán itt a legnagyobb arányú az új ingatlanok aránya, ez erősen felfelé húzza.

 

A Füredtől nem messze fekvő Balatonalmádiban 2006 és 2013 között gyakorlatilag stagnáló 180-190 ezer forintos árak voltak jellemzőek, majd itt is elindult az emelkedés, de annak mértéke jóval szerényebb volt a füredinél, hiszen csak 2017 elején emelkedtek az árak 250 ezer forint fölé. Az elmúlt egy évben, azonban itt is elszálltak az árak, ma már 350 ezer forint felett járunk.

 

A déli parton természetesen Siófok viszi a prímet. 2006-tól 10 éven át csak minimális mértékű volt az emelkedés, 200 ezer forintról, 300 ezer forintra, és igazából az utóbbi két évben ugrottak meg nagymértékben az árak. Ma már az átlagár eléri az 450 ezer forintot, ezen belül a családi házak esetében a 300 ezres, míg a téglalakások esetében a 600 ezer forint feletti árak a jellemzőek.

A mintegy 30 kilométerrel messzebb fekvő Balatonlellén 2016-ig valamivel 200 ezer forint felett stagnáltak az árak, az utóbbi két évben azonban talán itt volt az egyik legdinamikusabb növekedés, hiszen két év alatt közel megduplázódtak az árak. A fővárostól még távolabb eső Keszthelyen pedig 10 év alatt 200 ezer forintról, alig 250 ezer forint fölé emelkedett az átlagár.

 

Hol érdemes keresniük azoknak, akik kevesebb pénzt tudnak egy balatoni nyaralóra szánni? Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum Holding elemzési vezetője szerint a nyugati medencében, távolodva Budapesttől csökken a családi házak négyzetméterára és a legtöbb településen 150 ezer forint az elmúlt egy évben kialakult ár, de Badacsonyban és környékén ennél magasabb, 190 ezer forintos fajlagos ár volt a meghatározó. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági elemzője szerint vannak olyan Balaton közeli települések (főleg a nyugati medencében), ahol az átlagos négyzetméterár 100-150 ezer forintos sávban mozog. Igaz, lehet, hogy a vízpart eléréséhez ezektől az ingatlanoktól 5-10 percet autózni kell.

 

Szép, ami új

 

A Balaton kiemelt helyszíne a beruházóknak, nagyságrendileg 2-3 ezer új ingatlan épülhet a környéken, az eladási céllal épülő ingatlanok átlagos kínálati négyzetméterára 650 ezer forint, ami Budapesti árszintnek felel meg, de Alsóörsön ez például a 900 ezer forintot is meghaladja, válaszolta a K&K kérdésére Balogh László. Az új építésű, vízparti vagy ahhoz közeli apartmanokat és lakásokat elsősorban a befektetők keresik, a Balaton környéki ingatlanpiacra viszont összességében az a jellemző, hogy a legtöbben saját célra keresnek nyaralót.

 

Soóki-Tóth Gábor azt emelte ki, hogy az új lakás piacán Siófok és Balatonfüred nagyon erős. A két településen ezernél is több lakás építése várható az elkövetkező egy-két évben. Az árak négyzetméterenként félmillió forinttól kezdődnek, és a vízparti ingatlanok esetében ennek dupláját is elkérik a fejlesztők. Ennek ellenére mindkét településen többségében vannak a drágább vízparti, ahhoz nagyon közel elhelyezkedő projektek. Akadnak fejlesztések a déli part nyugati medencéjében is. Az árak többségében itt is félmillió forinttól kezdődnek viszont sehol sem közelítik meg az 1 millió forintot, annak ellenére, hogy vízparti vagy ahhoz közel elhelyezkedő projektekről van szó. Az északi parton, Alsóörsön, Csopakon hasonló árakkal találkozhatnak az érdeklődők, ugyanakkor itt a part mentén haladva Balatonfüred és Keszthely között nem épülnek említést érdemlő lakóprojektek.

 

A konkrét projektek közül, Siófokon, ahol a nagyobb lakásszámú építkezések jellemzőek, jelenleg 17 projektben mintegy 700 lakás épül. Közülük a legnagyobb a Panoráma part Siófok, közvetlenül a vízparton 3 épületben, 2 hektáros telken 150 lakással. De mintegy 60 lakással az Ezüstparton épülő Sunset lakópark, a jövőre átadásra kerülő Silverbeach Residences (50 lakás) is a nagyobbak közé tartozik.

 

Balatonfüreden körülbelül 400-500 új ingatlan keresi gazdáját, többek között az egyértelműen prémium lakóparknak számító, panorámás, vízparti Carina Residence, ahol a déli partnál jóval magasabb áron kínálnak több mint 60 lakást. A fejlesztések zöme egyébként a keleti medencére összpontosul. Mivel a vevők többsége budapesti, így a közelség egyértelműen vonzóbbá teszi a Balatonnak ezt a részét. De azért indulnak új projektek a nyugati medencében is, csak jellemzően kisebb lakásszámmal, és alacsonyabb árfekvésben. Kicsivel távolabb, Balatonlellén a legnagyobb projekt a Lelle Resort, itt egy hektáros vízparti telken négy épületben 150 lakás épül, ezek többsége, mintegy 100 még gazdára vár. A panorámás, energiahatékony lakások 40-100 négyzetméter közöttiek, az árak pedig 25-65 millió forint között szóródnak, ez nagyjából 600 ezer forint körüli négyzetméterárat jelent.

 

Kitart a lendület

 

Az ingatlanpiacra ható általános pozitív tényezők: a javuló munkaerőpiaci helyzet, a növekvő reálkeresetek, a kedvező lakáshitelpiac természetesen itt is éreztetik hatásukat. De nem szabad elfeledkezni arról sem, hogy a turisztikai koncepciók alapján a Balatonnál a következő időszakban nagyon komoly fejlesztések valósulnak meg, 2020-ig mintegy 300 milliárd forint értékben.

Soóki-Tóth Gábor szerint jövőre még mindig számítani lehet az árak kismértékű emelkedésére, a különbség pedig minden bizonnyal megmarad a keleti és nyugati medence települései között (magasabb árak, nagyobb mértékű drágulás, több új lakás).

 

Balogh László azt mondja, a kereslet növekedése mellett megfigyelhető, hogy a vevők nagyon válogatósak, ezért nem lehet bármilyen ingatlant bármilyen áron értékesíteni a Balaton környékén. Ennek eredménye az, hogy a Balatontól számított 15-20 kilométeres sávon belül egyszerre vannak jelen a százmilliós nagyságrendű, minden extrával ellátott és felszerelt nyaralók, és a 10-15 millió forintért kínált ingatlanok is. Mivel a nyaralóvásárlás Magyarországon az emelkedő árak miatt luxuskiadásnak számít, a balatoni ingatlanpiac élénkülése addig biztosan kitart, amíg a gazdasági helyzet és a lakosság hitelképessége a maihoz hasonlóan pozitív lesz. Ezt pedig az elkövetkezendő 1-2 évben egyelőre nem fenyegeti veszély.