Közel kétszeresét éri ma a lakása annak, aki a 2013-as mélyponton vett 50 négyzetméter alatti VII. kerületi vagy 50-75 négyzetméter közötti V. kerületi lakást. Ezzel szemben a Nógrád megyei kisebb települések házait jellemzően alacsonyabb áron lehet ma megvenni, mint három évvel ezelőtt. Ez a példa jól mutatja, hogy az átlagárak változását és az összesített forgalmi adatokat ingatlantípusonként és lokációnként vizsgálva nagyon különböző tendenciák jellemzik az ingatlanpiacot. Településtípusonként az eddig is meglévő különbségek a tavalyi adatok alapján még fel is erősödtek. Budapest majd 20 százalékos, a megyei jogú városok 10 százalékos drágulással állnak szemben a stagnáló áru kisebb városokkal, illetve a nominálisan is több mint 10 százalékkal leértékelődött községekkel.

 

Ha csak a megyeszékhelyeket tekintjük, akkor is hatalmas különbségeket tapasztalunk. Míg a lista élén álló Kecskemét, Tatabánya, Székesfehérvár, Debrecen 15 százalékos vagy e fölötti áremelkedése a fővárosi dinamikával van szinkronban, addig a lista végén álló városok közül Békéscsabán például csak minimális mértékben nőttek az átlagárak, míg Salgótarjánban egyenesen csökkentek. Érdekes megfigyelni egyébként, hogy Győr a lista végére került, amit talán az magyaráz, hogy az áremelkedés ott az országos átlagnál előbb és dinamikusabban indult.

 

Budapesten belül azért valamivel kiegyensúlyozottabbak a trendek. Nagy nyertes azonban itt is van, az elsősorban befektetők által és sokszor rövid távú bérbeadás céljából felkapott VII. kerületben több mint 30 százalékkal emelkedtek az árak, és jól látható trend, hogy továbbra is a budapesti belső kerületek a legkapósabbak.

 

Az eddigi tendenciák ugyan fontosak, de ennél lényegesebb kérdés a vásárlást vagy éppen eladást tervezőknek, nem beszélve a befektetőkről, hogy milyen trendekre lehet számítani. A meglehetősen ciklikus ingatlanpiaci folyamatok közepette ugyanis nagyon lényeges mindig is az időzítés. A mostani nagy bumm gyakorlatilag harmadik éve tart, ez egyébként már a második erőteljes emelkedő periódus a rendszerváltás óta. Most inkább arra tennénk a hangsúlyt, hogy negyedszázad alatt csak a második, vagyis nem igazán megalapozott arra számítani, hogy a nagy fellendülés még sokáig tart, vagy éppen nagy esély lenne arra, hogy rövidesen megismétlődik. De a statisztikák mellett vessünk egy pillantást az okokra is, hiszen azért ez mégiscsak piac, ahol a piaci folyamatokat különböző tényezők magyarázzák.

 

Elsőként ki kell emelni a 2008-as válságot követő elhalasztott vásárlásokat. Egészen 2014-ig ugyanis jól láthatóan nagyon gyenge volt a kereslet, a bizonytalan gazdasági helyzet, a magas munkanélküliség miatt sokan nem léptek be a vevői oldalon, holott igényük lett volna rá. Ez a pótlólagos kereslet az elmúlt két évben azonban már nagyrészt megjelent, amit jól mutat az éves tranzakciószám is, mely tavaly nagyjából 150 ezer körül alakult, megegyezően a 2008-as válság előtti csúcsévvel. Ehhez kapcsolódóan fontos a hitelfelvételi kedv élénkülése, összefüggésben a relatíve alacsony és a pár évvel ezelőttinél sokkal kedvezőbb kamatszinttel. Ezen a területen további lazításra nemigen lehet számítani, sőt az infláció európai és magyarországi visszatérésével inkább a kamatemelkedés valószínű.

 

 

A reálbérek növekedése azonban a központi szándéknak megfelelően várhatóan a következő néhány évben is folytatódik, ez egyértelműen pluszkeresletet generálhat. Az állami piacépítő eszközök, mint a csok, az új lakások áfájának csökkentése, az áfa-visszaigénylési lehetőség a magán építkezések esetében, fontos tényezői voltak ugyan az elmúlt évnek, de talán nem tévedünk nagyot, ha azt mondjuk, nem kell további hasonló lépésekre számítani. Ezeknek az állami beavatkozásoknak az időzítése ugyanis jól láthatóan harmonizál a választási ciklusokkal, újabb támogatási eszköznek pedig már nemigen lenne 2018 tavasza előtt érdemi hatása. A fenti, összességében talán, de dinamikájában már kisebb mértékben kedvező trendekkel szemben a fiatal, 20 és 40 év közötti korosztály elvándorlása pedig egyértelműen csökkenti a potenciális keresletet. Összességében nagy vonalakban is arra juthatunk, hogy a növekedés ugyan folytatódhat, hiszen az ingatlanpiaci trendek nem szoktak egyik hónapról a másikra megfordulni, de azért moderáltabban, mint eddig.

 

Ha a nominális árakat hasonlítjuk össze a 2008-as csúccsal, akkor országos szinten is meghaladtuk azt, de reálértékben csak a budapesti árak értek magasabbra. Ha pedig a bérekhez viszonyított árszintet nézzük, némi tartalék akkor is van, miután ebben az összevetésben még 20 százalékkal alatta vagyunk a 2008-as mutatónak. Ez is azt jelezheti, hogy van még némi tere a növekedésnek a következő néhány évben. Persze kizárva most olyan mai tudásunk alapján extrém forgatókönyveket, mint például a komoly globális világgazdasági válság, az EU szétesése vagy éppen Magyarország kilépése.

 

 

 

Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum Holding elemzési vezetője

 

2017 első két hónapja a szokásosnak megfelelően alakult, de a tavalyi év egészéhez viszonyítva nagyon sok részpiacon már elérte, vagy kicsivel meg is haladta az üzletkötések száma az előző évi tranzakciószám időarányosan két hónapra vetített mértékét. A társasházi lakások piacán a vidéki tranzakciók még egy kicsit álmos piacról tanúskodnak, de például Kecskeméten, Sopronban és Nyíregyházán is az időarányos érték felett.

 

Budapesten, különösen azokban a kerületekben, ahol az elmúlt években kiemelkedő volt a forgalom, már az év elején érezhető a lendület. Erősen kezdett a budai II. és XI. kerületi, a pesti oldalon a VII. kerületi és néhány külső pesti kerületi lakáspiac.

 

Az árak tekintetében a II. és a XII. kerületben az Otthon Centrum tapasztalata szerint a tavalyi átlagértékhez képest nem történt érdemi elmozdulás, míg a III. és a XXII. kerületben néhány százalékos csökkenés jellemezte a társasházi lakások piacát. A pesti oldalon viszont minden kerületben a tavalyi árszinten vagy azt meghaladó fajlagos árak mellett történtek tranzakciók az Otthon Centrumnál. 10-18 százalék közötti növekedést tapasztalt a hálózat a VI., VII., VIII., IX. és XIII. kerületben, valamint a XI. kerületben.

 

Vidéken is hasonló stagnálást, illetve növekedést mutattak a megkötött tranzakciók során kialakult átlagárak. Debrecenben, Kecskeméten és Pécsett 5-10 százalékos a növekedés a társasházi lakások fajlagos átlagárában.

 

A leginkább megfizethető panellakások körében Budapesten és a vidéki nagyvárosok lakótelepein egyaránt 8-12 százalékos a fajlagos átlagár-növekedés. A családi házak tekintetében egyelőre nagyon vegyes a kép, az viszont látható, hogy az olcsóbb árfekvésű külső pesti kerületekben, az agglomerációban (a XVII., a XVIII. kerületben és Érden) és néhány vidéki városban (Debrecenben, Miskolcon, Győrben) már a tél végén elindult a piac.

 

Az Otthon Centrum várakozása szerint egyelőre nem várható a lakásárak csökkenése, de a növekedés ütemében mérséklődésre lehet számítani.

 

 

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője

 

Az országos lakásár-emelkedési ütem a tavalyi kétszámjegyű után idén egyszámjegyűre mérséklődhet, de a pozitív tendencia még évekig kitarthat. Mindeközben egyre inkább kettészakad az ország: a fővárosban, a nagyobb, jól prosperáló vidéki városokban, illetve a Balaton mellett az átlagosnál jóval élénkebb kereslet meredekebben hajtja fel az árakat, míg a kistelepülések többségében továbbra sem érezhető a piaci felívelés. Az elmúlt években hiánnyal küzdő újlakás-piac szinte új szegmensként jelenik meg idéntől. 2010 óta idén költözik a legtöbb honfitársunk új társasházi lakásba. Üröm az örömben viszont számukra, hogy ezekért az ingatlanokért soha nem látott összegeket fizettek. Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképe szerint 2016-ban csak a fővárosban 350 új lakásprojekt értékesítése indult el, 11 ezer új lakással. Az év első három hónapjában 80 újabb beruházás került az adatbázisba, további 2500 lakással. A lakásépítők a fővárosi peremkerületekben és a vidéki nagyvárosokban is aktivizálódtak, az elmúlt évek visszafogott volumenei után újra több száz lakásos beruházások tervei jelentek meg. A következő években a tervezőasztal helyett egyre inkább a daruerdőké lehet a főszerep, hiszen a kereslet látványos tavalyi megugrását a kínálat csak nagyjából másfél év késéssel követi.

 

 

Szép, ami új

 

Az újlakás-építések piaca erőteljes élénkülést mutat 2016-tól, de az építkezések hosszabb átfutási ideje miatt a tavalyi statisztikák alig 15 százalékos növekedést jeleznek, ha a használatbavételi engedélyeket nézzük. Ezzel szemben a kiadott építési engedélyek száma a múlt év első kilenc hónapjában meghaladta a 20 ezret, ami 2,5-szeres érték az egy évvel korábbihoz képest. Szakértők szerint az igazi áttörés idén lesz, és pár éven belül megközelíthetjük a 25 ezres újlakás-építési számot évente. Az új lakások piacának beindulását keresletelszívóként veszik számba, nem biztos, hogy ez így van. Egyrészt ugyanis részben az eddig csekély kínálat következtében a budapesti újlakás-árak extrém magasak, átlagosan 600 ezer forint/négyzetméter felettiek, szemben az átlagos használt lakások 350 ezer forintos négyzetméterárával. A különbség olyan nagy, hogy az új lakás vétele sokaknak nem alternatíva. Másrészt az újlakás-piacon továbbra is jelentős költség-, így áremelkedésre kell számítani, elsősorban az építőipari szakemberhiány miatt.