Jelentős, 7-14 százalék körülimértékben nőttek a földárak, és 2021-ben jóval nagyobb földterület cserélt gazdát, mint egy évvel korábban. Ennél dinamikusabban csak a tranzakciószám emelkedett. De a nagy kép mögött érdekes részletek bújnak meg.

Emelkedő árak, növekvő forgalom

Az OTP Termőfölt Értéktérkép 2022 elemzés alapján, mely a teljes 21-es évet dolgozza fel, látszik, hogy csúcsra ért a tranzakciószám, hiszen több mint ötvenezer adásvétel ment végbe, ez 36 százalékos növekedést jelent. Az adásvételben érintett földterület azonban csak 22 százalékkal emelkedett, azaz átlagosan a korábbinál kisebb területek cseréltek gazdát. Ez elsősorban a 2021 elején életbe lépett, az osztatlan közös tulajdonok felszámolását célzó szabályozással függ össze, ami pedig várhatóan ebben az évben még erőteljesebben fog hatni a piacra.

Összességében 47,5 ezer hektár cserélt gazdát, ez egyébként az ország összes megművelt területének – mely 7,28 millió hektár – nagyjából a 0,8 százaléka, és az ötvenezer adásvétel alapján elmondható, hogy egy-egy tranzakcióban átlagosan kevesebb, mint egy hektár talált új tulajdonosára. Ha az árak alakulását vizsgáljuk, elmondható, hogy átlagosan hét százalékkal drágult egy hektár, szemben az egy évvel korábbi 9 százalékkal, de mind művelési áganként, mind pedig megyei bontásban elég eltérő folyamatokat láthatunk. Művelési áganként a 2021-es évben a legnagyobb mértékben, 12 százalékkal az erdőterületek drágultak, a szántó áremelkedése hét, míg a szőlők, gyepterületek és a kert-gyümölcsös kategória négy-öt százalék között drágult.

Az OTP Jelzálogbank elemzése alapján – mely a NAV adataira támaszkodik, de az elemzés publikálásakor még nem volt teljes körű – a legfontosabb kategória, a szántók ára már csak hajszállal maradt el a hektáronkénti 2 millió forinttól. Friss tendencia, hogy látványosan szűkült az árkülönbség az olcsó és a drága térségek között. Míg megyei szinten már csak 1,9-szeres a szorzó a két szélső érték között (Borsod-Abaúj-Zemplén: 1,231 millió Ft/ha, illetve Békés: 2,356 millió Ft/ha), járási szinten is alig hétszeresre csökkent az eltérés (Bélapátfalvai: 574 ezer Ft/ha, illetve Hajdúszoboszlói: 4,098 millió Ft/ha).

Némileg eltérő és magasabb árakat látunk, ha az Agrotax Kft. éves földpiaci elemzésének adatait elemezzük. A termőföldértékelés online programjának hazai kifejlesztője és alkalmazója, az Agrotax Kft. más módszert követ, 2015 óta a kifüggesztett hirdetmények adatbázisa alapján készíti el az éves országos termőföldpiaci körképét. Adatbázisuk alapján a termőföld hektáronkénti piaci átlagára 2021-ben 1,97 millió forintig emelkedett, ez 14 százalékos drágulás az előző évhez képest (1,727 millió Ft/ha), a szántókért ennél többet, hektáronként átlagosan 2,097 millió forintot kellett a vevőknek adniuk. Ez utóbbi közel tízszázalékos emelkedés az előző évhez képest.

Az átlagárak minden régióban emelkedtek. A legjobban, 17,5 százalékkal Közép-Magyarországon, de 10 százalékot meghaladva a Nyugat-Dunántúlon is. A legkisebb mértékben, 8,2 százalékkal az Észak-Alföldön nőtt a szántók hektáronkénti ára. Összességében tavaly az országban mindenütt 1,5 millió forint feletti átlagár alakult ki. A korábbi évekhez hasonlóan a legtöbbet a Dél-Alföldön (2,348 M Ft/ha), a legkevesebbet Észak-Magyarországon (1,557 M Ft/ha) kell fizetni.

Szántók haszonbérlete

A szántóföldek éves hektáronkénti haszonbérleti díja 2021-ben átlagosan közel 82 ezer forint volt, ami 9,2 százalékos emelkedés az előző évihez képest (75 ezer Ft/év/ha). A legmagasabb átlagár a Dél-Alföldön (90 ezer Ft/ha/év), míg a legalacsonyabb Észak-Magyarországon (70 ezer Ft/ha/év) Megyénként vizsgálva, a legdrágábban Tolna megyében (96 ezer Ft/ha/év), de 90 ezer forint felett szerződtek Hajdú-Bihar, Bács-Kiskun, Szabolcs-Szatmár-Bereg, valamint Békés megyékben is a bérlők a földekre. A legalacsonyabb átlagár Zalában volt (63 ezer Ft/év/ha), de 70 ezer forint alatti éves díjakat fizettek Nógrád, Heves és Veszprém megyében is átlagosan egy hektár föld használatáért a bérlők.

Összességében jó és kis kockázatú befektetésnek bizonyult a termőföldvásárlás Az árak emelkedése ugyanis két évtizedes távlatban töretlen, és ellentétben a lakóingatlanok piacával 2009 és 2013 között is folyamatos volt. Az emelkedés nagyságrendjét jól mutatja, hogy egy hektár 2010-ben vásárolt termőföld 2019-re átlagosan már kicsivel több mint háromszorosára növelte árát. És akkor még nem is vettük figyelembe a bérbeadással elérhető hozamot, mely jelenleg is négy százalék körüli.

Olcsóbb nem lesz

A jövőbeli árváltozással kapcsolatban néhány fontos tényezőt mindenképpen érdemes kiemelni. Az egyik az inflációs környezet, mely önmagában is hajtja felfelé az árakat. A másik az, hogy a következő EU-s költségvetési ciklus agrártámogatásra vonatkozó szabályozása még ma is mutat némi bizonytalanságot. Harmadik tényezőként pedig meg kell említeni, hogy jelenleg a hitelhez jutási feltételek még mindig kedvezőek. Ez igaz arra is, ha valaki földet akar venni, de arra is, ha ehhez kapcsolódóan beruházna.

Mindezek alapján várható a földárak további drágulása. Igaz, azt se felejtsük el, hogy ma már egészen más a hozamkörnyezet, mint volt akár csak egy éve. Egy esetleges tízszázalékos idei ár növekedés már korántsem olyan attraktív más befektetésekhez, különösen az államkötvény-vásárláshoz képest, mint volt eddig.

Sok kicsi…

Nagy várakozás előzte meg az osztatlan közös területek megszüntetésének elindulását, hiszen ez elvileg mintegy 3-3,5 millió személyt, valamint 2,4 millió hektárnyi területet érint. A szabályozás kínálta lehetőséggel olyan mértékű birtokrendezés valósulhatna meg, amely tovább javíthatná a jövedelmező, fenntartható birtokméretek kialakítását. Az eddigi tapasztalat azonban azt mutatja, hogy jóval kevesebb eljárás indult el, mint amennyire számítottak a szakemberek. Az osztatlan közös tulajdonban lévő földek tulajdonosainak nagy részét érdekelné a tulajdonrendezés, de néhány akadályozó tényező miatt óvatosak, illetve nem kezdeményezik az eljárást.