A dübörgő inflációs időkben gyorsan változik a befektetői környezet. 2019 nyári bevezetését követően a Magyar Állampapír Plusz (MÁP Plusz) volt a koronázatlan király, és nemcsak hogy rögtön elszívta a pénzt másfajta állampapíroktól, hanem a befektetők jelentős részét is maga felé fordította az ingatlanpiac felől. A sávos kamatozású papír az első fél évben 3,5, a másodikban négyszázalékos kamatot fizet, majd évente minden esetben 0,5 százalékkal többet, így az ötödik évben már 6 százalékot. Összességében, ha öt évig megtartjuk, a lejáratkor 27,35 százalékot fizet, azaz ennyi a hozamunk ilyen időtávon. Ráadásul ez a nettó hozamunk is, hiszen adót nem kell fizetni az állampapír hozama után.

De a hozam csak egy dolog, fontos tényező, hogy az állampapír a legbiztonságosabb befektetés, ráadásul a MÁP plusz likviditásban is verhetetlen, évente egyszer, a kamatfizetés napján és az azt követő 5 napban, jutalék nélkül visszaváltható, más időszakokban mindössze 0,25 százalékos jutalék mellett. Tegyük fel, hogy 40 millió forint befektetésre szánt tőként van, ha ebből MÁP Pluszt veszünk, akkor öt év alatt 10 millió 940 ezer forint a hozamunk.

Kiadó ingatlan

Nézzük, mi lehet ennek a befektetésnek az alternatívája! Ismerve az átlag magyar befektető preferenciáit: állampapír, ingatlanbefektetés. Kezdjük az utóbbival és ezen belül a lakáscélú ingatlan befektetési célú vásárlásával. Az első látványos különbség a tranzakció idő- és költségigénye. Megfelelő ingatlant találni felér egy másodállással, akár hónapokon keresztül, hiszen akár több tucat célpontot is meg kell vizsgálni. A vagyonszerzési illeték alapból 4 százalék (ha a vásárlást megelőzően el is adtunk ingatlant, akkor csak a különbözetre kell számolni), de emellett ott az ügyvédi költség is – átlagosan egy százalék – meg persze akármilyen jó állapotú ingatlan veszünk, azért 1 százalék éves felújítási, karbantartási költséggel mindenképpen kell számolni. Így az ötéves időtávot alapul véve rögtön 4+1+5*1= 10 százalékos költségnél, tartunk – ez a 40 millió forintos vételárra vetítve négymillió forint.

De lássuk, mennyiért lehet kiadni a példánkban szereplő hipotetikus lakást. A belsőbb kerületek mai, egymillió forint körüli négyzetméterárával számolva egy nagyjából 40 négyzetméteres lakásról beszélünk, vagy durván 55 négyzetméteres panelről, melynek jellemzően 170 ezer forint a havi bérleti díja. De számoljunk 150 ezerrel, az ugyanis nem reális, hogy amint megvettük, azonnal ki tudjuk adni és az öt éven át mindig van bérlőnk. Ez évente 1 millió 800 ezer forintos bérletidíj-
bevételt jelent, 5 évre 9 millió forintot, ami elsőre nem is hangzik rosszul. (Ha airbnb-n keresztül adnánk ki a lakást, akkor persze sokkal több lenne a bevételünk, de elképesztően sok munkával, meg ahogy látjuk az utóbbi két és fél évben, azért airbnb-zni sem egy életbiztosítás.) A lakáskiadás után adózni is kell, a 15 százalékos szja-val és 10 százalékos költséghányaddal számolva, ez évente 243 ezer forint, azaz 5 év alatt 1.215.000 forint. A bruttó 9 millió forintos bérleti díjból ezt levonva marad 7 millió 785 ezer forint. Ne felejtsük el ebből levonni a kezdeti tranzakciós költséget, meg az éves egyszázalékos felújítási költséget, összesen négymillió forint, és máris 3 millió 785 ezer forintnál tartunk, szemben a MÁP Plusz 10 millió 940 ezer forintos hozamával.

Nem nagy üzlet, mondhatnánk, de egy tényezővel nem számoltunk, azzal, hogy az ötödik év végén mennyiért tudjuk eladni majd ingatlanunkat. Ha átlagos éves 5 százalék árnövekedéssel számolunk, akkor lakásunk értéke 51 millió forintra emelkedik. Persze, ahogy az utóbbi hét évben láttuk, az árnövekedés lehet ennél bőven több, és ha visszaemlékszünk a 2014 előtti hét évre, akkor azzal is számolnunk kell, hogy lehet bőven kevesebb is.....

Cikkünk teljes terjedelemben a K&K Magazin őszi lapszámában jelent meg.

Keresse a nagyobb újságosoknál, vagy fizessen elő!