A bérbeadók és fejlesztők oldalán tovább csökkent a kihasználatlanság, aki most akar eladni, az remek pozícióból tárgyalhat. Ugyanakkor a felhasználók azzal szembesülhetnek, hogy várniuk kell a költözéssel. Bizonyos méretigény felett már kifejezetten problémássá válhat a helyzet, a K&K magazin által megkérdezett szakértők szerint érdemes akár 1-2 évvel el is halasztani az irodabérlést. „Az irodafejlesztés időben lassan alkalmazkodó piac, egy projekt akár 18-20 hónapig is tarthat. Amikor a kereslet a válság után magára talált, évekbe tellett, hogy a piac fejlesztői oldalról le tudja követni. Az újabb fordulat, amelynek köszönhetően a bérlők nagyobb kínálatból választhatnak, jövőre lesz” – mondta Borbély Gábor, a CBRE kutatási és üzletfejlesztési vezetője.

 

Növekvő kínálat

 

A CPI Hungary adatai szerint 2017 első fél évének zárásával Budapesten nagyságrendileg 3.350.000 négyzetméter irodaállományról beszélhetünk, ez 1,5 százalékos emelkedést jelent éves szinten. A piacon a bérbeadások volumene némileg csökkent. „Az építés alatt lévő irodaházak összterülete közel 500 ezer négyzetméter, ami 2018 második felétől folyamatos kínálati nyomást gyakorol majd az irodapiacra. A bejelentett, de még el nem kezdett projektek mennyisége még ennél is elgondolkodtatóbb, közel egymillió négyzetméterről van szó” – mondta Simonyi Balázs, a CPI Hungary lízing menedzsere.

 

A hazai irodapiac legmeghatározóbb része a Váci út és környéke, így nem csoda, hogy ezen a területen zajlik a legtöbb fejlesztés. Ezen a 3-4 kilométeres folyosón egymás után sorakoznak az irodaházak, a kedvező tömegközlekedés vonzza a bérlőket, a hasonló profilú cégek tömörülése miatt a szolgáltatások is magasabb minőségűek. Emellett a IX. és a X. kerületben is jelentős fejlesztések folynak.

 

A megnövekedett kereslet magával húzta az árakat is: éves szinten 3-15 százalék körüli drágulásról, valamint a kedvezmények csökkenéséről számoltak be a szakemberek. A legdrágábbak az V. kerületi, exkluzív irodaházak, itt egy pár száz négyzetméteres iroda esetében akár 20 euró felett is lehet a havi négyzetméterár. Hasonló méretű, jó minőségű, új vagy néhány éves, zöld minősítésű, energiatakarékos, alacsony üzemeltetési költségű, belvárosi irodák azonban jóval olcsóbban, akár havi 13-14 eurós négyzetméteráron is találhatók a XIII. kerületben a Váci úton, a IX. kerület belső részein, valamint a XI. kerületben. „Érdemes figyelembe venni, hogy mi az, amivel szerződik a bérlő, és mi az, amit valójában fizet. Kaphatnak kedvezményt (bérletidíj-mentes vagy félárú időszak), illetve azzal is számolni kell, hogy a tulajdonos milyen mértékben járul hozzá a kialakításhoz (beköltözési büdzsé)” – hívja fel a figyelmet Borbély Gábor.

 

Növekvő kereslet

 

Az elmúlt 4-5 évben megnőtt az IT-szektorból érkező bérlők szerepe, ők formálják a kínálatot, az irodapiac az általuk elvárt technikai igényekre ad választ. Sok felhasználó jön az SSC (Shared Service Center), a BPO (Business Process Outsourcing) szektorokból és beszállítói köreikből, valamint továbbra is jelentősek a pénzügyi területen tevékenykedő társaságok.

Az új cégek mellett számos, már működő vállalat is bővítést tervez. Simonyi Balázs szerint negyedévről negyedévre az állami szektor is jelentős, átlagosan 30 százaléknyi részesedést tudhat magáénak a keresleti oldalon. „A kkv-szektor képviselői is egyre erősödő keresletet generálnak. Ők lehetnének a hosszú távú és stabilan fenntartható kereslet motorjai, mint például Ausztriában vagy Németországban” – jegyezte meg a szakember.

 

A bérlők választását egyértelműen a lokáció határozza meg, ez áll az első helyen, megelőzve az árakat. Ma már nem engedhetik meg maguknak a vállalkozások, hogy munkaerőt veszítsenek egy nehezen megközelíthető iroda miatt, fontos a kötöttpályás közlekedés, főként a metró. Továbbra is a Váci úti folyosó, Dél-Buda, valamint Dél-Pest a legnépszerűbb.

 

A nemzetközi cégek főként a minősített irodákat keresik, egy új fejlesztésnél már az is lényeges, hogy zöld legyen. „Ez jó irányba mozdítja budapesti piacot, mert kifejezetten minőségi házak épülnek. A belső kialakítás, a légtechnika, a terek, a felhasznált anyagok minősége nálunk is nyugat-európai minőségű” – sorolta Borbély Gábor. Tapasztalatai szerint az is fontos, hogy az iroda rugalmas legyen, akár 150-200 négyzetméteresre leválasztható helyiségekkel. „Budapesten viszonylag kicsi az átlagos irodaméret, 300 négyzetméter körül van. A 150-1000 négyzetméter közötti sávban van a tranzakciók 90 százaléka” – tette hozzá.

 

Megtalálni a legjobbat

 

Irodabérlés előtt a legfontosabb felmérni a cég valós igényeit. A kkv-k többnyire igen árérzékenyek, így lényeges, hogy a bérleti díjon felül milyen egyéb költségeket kell megfizetniük (közös költség, folyosó, mosdók, stb). Most épülő iroda esetében a bérlők nézzék meg a show-roomot, már megépültnél pedig egy tipikus kialakítást. „2018-ban sok nagy bérlő fog költözni, érdemes a megürült irodaházakban is keresgélni – tanácsolja Borbély Gábor –, mert az 5-10 éves, jó technikai állapotban lévő irodák kis felújítás után tökéletesek a kkv-k számára, ráadásul akár 10 euró alatti négyzetméterár is elképzelhető.”