A drágulás mértéke európai összevetésben már csak az ötödik legmagasabb volt 2017 első három negyedévében, míg egy évvel korábban még Magyarország állt az élen. Az árakra jelentősen hat a város vagy az adott városrész fejlődése, a közlekedési lehetőségek, valamint egyéb speciális tényezők, például a vízpartok, az egyetemek közelsége.

 

Az ingatlanárak nemcsak Magyarországon emelkednek jelentősen, hanem Európa legtöbb államában is. Ez alól csak Görögország és Olaszország a kivétel. De míg a görög piacon a hosszú évek zuhanását követően már látszódnak a fordulat jelei, addig az olaszoknál erről nem lehet beszélni, s az idei év kilátásait is erősen kérdésessé teszik a politikai bizonytalanságok.

 

A legnagyobb mértékben, közel 20 százalékkal Izlandon drágultak a lakások 2017 első háromnegyed évében az előző év azonos időszakához viszonyítva. A második Málta, közel 12 százalékos áremelkedéssel, a harmadik pedig Írország, mintegy 11 százalékossal. Magyarország – némileg visszább lépve három hónappal korábbi pozíciójához képest – Európában az 5. helyen állt 10,3 százalékos árnövekedésével, míg egy évvel korábban a több mint 17 százalékos indexével még vezette a listát.

 

A korábbi árcsúcsot még sok ország nem érte el

 

A 2008-as válság kirobbanását követően hatalmas, 31-50 százalékos visszaesést elszenvedett országokban – Lettországban, Litvániában, Írországban, Bulgáriában és Spanyolországban – továbbra is nagyon messze vannak az ingatlanárak a korábbi maximumértékektől. Spanyolország kivételével ugyan a minimumhoz képest nagy növekedés jellemezte az elmúlt években ezeket az országokat, de még ezzel együtt sem tudták behozni a korábbi jelentős csökkenést. Vannak országok, amelyek ingatlanárai a válság előtti maximumot még nem érték el, de már közel járnak hozzá. Ide tartozik Franciaország, Szlovákia, Portugália, Hollandia, Szlovénia, Horvátország, Lengyelország és Románia is. Jellemző, hogy ezekben az országokban a válság nem okozott olyan hatalmas visszaesést a lakáspiacon, mint a korábban említettek esetében, a csökkenés a korábbi maximumhoz képest 8-28 százalék között mozgott.

 

Túl a maximumon

 

Magyarország azon államok közé tartozik, ahol a lakásárak már meghaladták a korábbi maximumértékeket. Ilyen még Észtország, Málta, az Egyesült Királyság, Csehország, Finnország, Norvégia és Dánia (valamint az USA). Közülük a válság előtti maximumhoz képest Magyarországon volt 2017-ben a legnagyobb különbség az ingatlanárak között, a Takarék Index alapján a tavalyi év harmadik negyedében már 26 százalékkal többet kellett fizetni az otthonokért, mint 2008 ugyanezen időszakában. Jelentős, 19, illetve 18 százalékos volt az áremelkedés az Egyesült Királyságban és Csehországban Érdekesség, hogy a maximumértékeket több ország esetében is annak ellenére haladta meg a piac, hogy a válság jelentős zuhanást okozott az árakban.

 

Ahol a lakáspiacokat csupán a válság szele csapta meg, vagy még az sem, ott az árak szinte folyamatosan emelkedő pályán mozognak már hosszú évek óta, egyes esetekben több mint 15 éve. Ebbe a csoportba tartozik Svédország, Ausztria, Luxemburg, Németország, Svájc és Belgium. Luxemburgban az elérhető adatok alapján már 1990 óta folyamatos a drágulás, amiben a 2008-as válság mindössze egy kis megtorpanást okozott. Svédországban pedig az 1990-es évek közepétől ívelnek felfelé a lakásárak. Németországban 2007-2008-ban, vagyis a válság előtt megindultak az árak felfelé, és a növekedés azóta is tart. Pedig a Bundesbank februári figyelmeztetése szerint a lakások az országban már 15-30 százalékkal túlértékeltek.

 

Egyszer azonban minden szárnyalásnak vége szakad. A belga piac hamarosan gondokkal küzdhet, és itt lehet a fordulat ideje Svájcban is, ahol 15 éves folyamatos növekedést igyekezett hűteni a kormányzat.

 

Kétsebességű drágulás

 

Magyarországon a válság utáni felívelés erősen kétpólusú volt. A vezető szerepet Budapest (és néhány népszerű város) drágulása játszotta. Ez a kettősség nemcsak Magyarországon, hanem Európában is jellemző, a nagyobb városok, főként a fővárosok kitüntetett helyzetben vannak, és nagyon sok helyen ezek viszik a prímet a drágulásban.

 

Míg Franciaországban a lakásárak mindössze 4,1 százalékkal mentek feljebb 2010 harmadik és 2017 harmadik negyedéve között, addig Párizsban a növekedés mértéke 23,7 százalékos volt, vagyis az országosnak közel a hatszorosa. Szintén nagy a különbség az Egyesült Királyság és London ingatlanpiacának drágulása között. Míg az előbbinél 35,2 százalékkal emelkedtek az árak 2011 harmadik negyedévéhez képest, addig a brit fővárosban 65,7 százalékkal. Írországban pedig a 6 év alatti 52,1 százalékos országos emelkedés áll szemben a Dublinban mért 85,1 százalékossal.

 

Németország példája jól mutatja, hogy a szintén jelentős népességű nagyvárosok is hasonlóan kiemelt helyzetben vannak, mint a fővárosok. A Knight Frank elemzése szerint például 2017-ben Berlinben több mint 20 százalékkal, míg Hamburgban és Münchenben 13-14 százalékkal emelkedtek az árak, szemben az 5 százalékos országos drágulással. De Hollandiában is 8 százalékos országos növekedés állt szemben Rotterdam több mint 13 százalékos árindex-emelkedésével.

 

Jellemző ugyanakkor, hogy a lakáspiaci mérséklődést átélt országokban a legnagyobb keresletet és forgalmat koncentráló fővárosok – például London, Oslo és Bécs – a drágulás csökkenésében szintén élen járnak.

 

A városfejlesztések hatásai

 

Magyarországon jellemzően a lakosság vagyonának jelentős részét teszi ki a saját ingatlanban tartott pénz. Vagyis a lakásvásárlás egyben befektetési döntés is. Ilyen szempontból pedig fontos kérdés, hogy az adott otthon értéke miként alakul a jövőben. A lakásárakra jelentős hatással van a környezet, például a vízpartok, az egyetemek közelsége, illetve a közlekedési lehetőségek, valamint a város vagy az adott városrész fejlődése. A jól sikerült városfejlesztések jelentős felértékelődést hozhatnak a lakáspiacon is, így azok járhatnak jól, akik ilyen beruházások által érintett területen vettek vagy vesznek lakást.

 

Ilyen például Sárvár, ahol a gyógyvíz kihasználása nem nyúlik vissza évszázados hagyományokra. A Sárvári Gyógy- és Wellnessfürdő 2002-ben nyílt meg, a fürdő fejlesztésének második ütemét pedig 2010-ben adták át. A fürdő megnyitását követően a városban egyéb beruházások is zajlottak, amelyek mind erősítették a város turisztikai szerepét. Az eredmények alapján a sárvári lakóingatlanok jelentősen felértékelődtek 2000 és 2017 között a vizsgált környező városok (Szombathely, Celldömölk és Körmend) ingatlanjaihoz képest. 2000 és 2017 között Sárváron 108 százalékkal – vagyis több mint a duplájára – növekedett az adott évben gazdát cserélt lakások négyzetméterára, miközben Szombathelyen 97 százalékkal, Körmenden és Celldömölkön pedig 59, illetve 37 százalékkal kellett többet fizetni négyzetméterenként.

 

Gyulán több jelentős beruházás is lezajlott az elmúlt években, megújultak a történelmi belváros közterületei, több felújítás volt a várban és a Várfürdőben, megnyílt az AquaPalota, megújult az Almásy-Kastély. A jelentős fejlesztések Gyula lakáspiacán is nyomot hagytak: az elmúlt több mint másfél évtized jelentős felértékelődést hozott a környék városaihoz képest. 2000 és 2017 között a gyulai lakások fajlagos ára átlagosan 139 százalékkal növekedett, meghaladva Békés, Békéscsaba és Orosháza drágulásának mértékét, ahol 111-114 százalékos volt az emelkedés az adott évben eladott ingatlanok négyzetméterárában.

 

Sümeg az elmúlt tíz-húsz évben a várhoz kapcsolódó és azt kiegészítő fejlesztéseknek is helyet adott, ami lakáspiacára is komoly hatást gyakorolt. A Takarék Index szakértői szerint a környékbeli városokhoz – Celldömölkhöz, Pápához, Ajkához és Tapolcához – képest jóval nagyobb árnövekedés jellemezte Sümeg lakóingatlanjait.

 

A gazdát cserélt ingatlanok átlagos fajlagos árai Sümegen 2000 és 2017 között összességében 2,5-szeresükre növekedtek, miközben a drágulásban második Ajkán duplázódtak. Tapolca és Pápa lakáspiacait 70-73 százalékos drágulás jellemezte, míg Celldömölkön 52 százalékkal kellett többet fizetni tavaly, mint 17 évvel korábban.

 

Balatonfüred elmúlt évi jelentős fejlesztései során nemcsak a közfejlesztések dübörögtek, hanem a magánbefektetők is aktívak voltak, szálloda- és lakóházfejlesztések egyaránt jellemezték a várost. Balatonfüred esetét a szintén népszerű Balaton-parti települések lakóingatlan-árainak alakulásával vetette össze a Takarék Index csapata. A nyaralóváros otthonainak ára komolyan nőtt az elmúlt tíz évben a környékbeli településekhez képest. Az adott évben eladott lakások átlagos négyzetméterára 62 százalékkal volt magasabb 2017-ben, mint 2007-ben, Siófokon és Keszthelyen azonban elmaradt ez a jelentős emelkedés, míg a többi vizsgált településen 2007-ről 2017-re 15-51 százalékos volt az ütem.

 

Budapesten is megérte fejlődő környéket választani

 

A lakásárakat az adott ingatlan tulajdonságai mellett a környezet is befolyásolja. Éppen ezért a környék változása jelentősen hat az árakra. Egy új lakásfejlesztés például megszüntethet negatív externáliákat, amennyiben arra például egy korábbi barnamezős területen kerül sor, vagy rossz állapotban lévő épület helyén létesül új. A lakásfejlesztések hatására a környék minősége fejlődik, ami pozitívan befolyásolja a használt lakások árait is.

 

Például a 13. kerület óriási változáson ment keresztül a rendszerváltást követően. A korábbi gyárnegyed fontos irodapiaci helyszínné változott, a Váci út mentén alakult ki Budapest legsűrűbb irodafolyosója. De az irodai funkció mellett bővült a kereskedelmi, valamint az előbbiekkel párhuzamosan jelentős lakásépítési hullám is következett. A 2014-2017-ben gazdát cserélt ingatlanok átlagos fajlagos ára a legérintettebb helyszíneken 56-64 százalékkal volt magasabb, mint 2000-2006-ban, míg a fővárosban ugyanebben az időszakban 51 százalékkal emelkedett az eladott lakások négyzetméterára. A 13. kerületben 2017-ben a gazdát cserélt ingatlanok átlagos fajlagos ára tavaly 170-241 százalékkal volt magasabb, mint 2000-ben, miközben Budapesten az elmúlt 17 évben 163 százalékkal változtak a tranzakciós árak. Országosan pedig a Takarék Lakásárindex értéke ebben az időszakban csupán 148 százalékkal emelkedett.

 

Hatalmas fejlődésen ment keresztül az elmúlt közel 20 évben Józsefváros is. A korábbi problémás városrész, a Corvin-negyed újjászületett, és a kerület más részei is a megújulás útjára léptek. A 8. kerület átalakulásának köszönhetően jelentősen emelkedtek a lakások árai is, a 2000 és 2006 közötti időszakhoz képest 2014-2017-ben átlagosan 54-93 százalékkal ment fel a gazdát cserélt ingatlanok négyzetméterára a fejlesztések által leginkább érintett helyszíneken, szemben a budapesti 51 százalékos drágulással.

 

Az eladott lakások átlagos fajlagos ára 2017-ben 191-308 százalékkal volt magasabb, mint 2000-ben, vagyis háromszor, négyszer kellett többet fizetni, mint 17 éve, ami jelentősen meghaladja a fővárosi 163, és az országos 148 százalékos ütemet.