A befektetési célú lakásvásárlás igen szép hozamot termelt az utóbbi években, a bérbeadással elért bevétel önmagában is messze többet hozott és hoz ma is, mint egy kockázatmentes állampapír-befektetés, és az elmúlt négy évben nagyon durván fel is értékelődtek a budapesti, elsősorban belvárosi lakások. Mindez azonban azt is jelenti, hogy aki most akar lakást venni befektetési, kiadási célból, az Budapest belső részein 20 millió alatt gyakorlatilag nem tud ma már beszállni ebbe az üzletbe. Akinek pedig nincs ennyi pénze, annak reális alternatíva lehet a garázsvásárlás, majd tartós bérbeadás. Itt ugyanis még ma is labdába lehet rúgni, akár néhány millió forinttal.

 

A gondolatmenet egyszerű, az autók száma egyre növekszik, a parkolóhelyek száma meg korlátos, és ezzel párhozamosan az utcai parkolás is egyre drágább. De nézzünk egy gyors számítást, hogy kiderüljön, milyen hozamokat lehet elérni. Budapesti relatíve belső részein hárommillió forintból már lehet vásárolni, (az 5, és a 7. kerület belső részein ennél jóval magasabbak az árak), a havi bérleti díj pedig 25 ezer forintra taksálható legalább. (Csak viszonyításképpen, ha valaki az utcán parkol drága, 450 forintos övezetben, az gyakorlatilag munkanaponként két órát tud parkolni ennyi pénzért).

 

Szép hozamot ígér

 

A vételáron felül persze van illeték, 4 százalék, és ügyvédi költség is, így a kezdő befektetésre számoljunk 3.200.000 forintot. Erre vetítve a havi 25, éves szinten 300 ezer forintos bevételt, és leszámítva az adókat, ami gyakorlatilag a 15 százalékos szja-t jelenti, nettó 7-8 százalék közötti hozam adódik. Természetesen a garázsok is jellemzően társasházban vannak, így némi közös költséggel kell számolni, meg persze a bérlő megtalálásának, szerződéskötésnek is van költsége, így inkább számoljunk 6-7 százalékkal. Ebbe természetesen nem számoltuk bele a garázs felértékelődését, ami persze elég komoly mértékű lehet.

 

Ha egy lakásbérbeadással hasonlítjuk össze a garázs befektetési célú vásárlását és kiadását, akkor sok tényező szól ez utóbbi mellett. Gyakorlatilag nincs, vagy egészen minimális az amortizáció, nem kell a garázst felújítani, berendezni, nincs, amit tönkretehet a bérlő, vagy elhasználódjon. Jóval egyszerűbb kitenni a bérlőt valamely jogvita esetén. De persze vannak hátrányai is, az ilyen típusú befektetésnek. Ha valaki nagyüzemben akarja csinálni, és úgy dönt egy 30 milliós lakás helyett vesz 10 garázst, akkor 10 esetben kell megtalálnia, majd külön-külön megvennie a megfelelő garázst és egyesével bérlőt találnia rájuk.

 

Lokáció, lokáció

 

Ha valaki úgy dönt, hogy belevág, annak a legfontosabb szempont a vásárlásnál a lokáció. Ez ugyan a lakásoknál is a legfontosabb tényező, de itt még fokozottabban az. A lakásbérlők ugyanis jellemzően egy tágabb körzetben keresnek lakást, míg a garázs bérbevevője egészen biztosan ott akar garázst, ahol lakik, vagy dolgozik. Jellemzően annak pár száz méteres körzetében. Így nagyon fontos feltérképezni a helyi keresletet és kínálatot a vásárlás előtt. Érdemes megnézni, mennyi parkolóhely van, illetve mennyit hirdetnek éppen kiadóként a környéken, de azt is, hogy mennyibe kerül a felszíni parkolás és mennyire találni általában szabad helyet. A belvárosi környékeken jellemzően teremgarázsban lehet megvenni egy-egy helyet. Itt is fontos azonban, hogy hol helyezkedik el ezen belül az adott garázshely, melyik szinten, mennyire van közel a kijárathoz, lifthez, és talán még ennél is fontosabb, hogy milyen adottságú, mennyire könnyű be és ki parkolni.

 

Szép új jövő?

 

Rövid és középtávon ugyan valószínűsíthető, hogy a sok autó miatt könnyű lesz kiadni a garázsokat, de azért érdemes egy kicsit messzebbre is előre tekinteni. Az utóbbi egy-két évben megjelentek például a car sharing rendszerek: a GreenGo és a MOL Limo arra építik üzleti modelljüket, hogy a potenciális autótulajdonosok egyre növekvő számban mondanak le a saját autó vásárlásáról és birtoklásáról, helyette közösségi autót használnak. Egyelőre persze elég kis szereplő a két szolgáltató, együtt mintegy 500 autóval vannak piacon, de ha egy kicsit nyugatabbra nézünk, borítékolható, hogy a növekedés elég hamar elég brutális lesz. Ha így lesz, az egyértelműen csökkenti majd a saját gépkocsik számát és ezzel a garázsok iránti keresletet is.

 

De még ennél is nagyobb csapást jelenthet majd a garázspiacra az önvezető autók elterjedése. Ez ugyanis, lehet, hogy csak 10 év múlva, lehet, hogy még később, de még drasztikusabban alakítja majd át a gépkocsivásárlási szokásokat. Ha tényleg megvalósul ez az autózási forradalom, tömegek választják majd a saját autó birtoklása
helyett.

 

Gyakorlatilag ezek az autók olcsó taxiként funkcionálnak majd, hiszen a taxizás legnagyobb költsége, a sofőr nélkül lehet majd taxiszolgáltatást igénybe venni. Ekkor talán majd a garázspiacnak is leáldozik, de mondjuk sok más vesztes is lesz, a taxisoktól a biztosítókon át az autószerelőkig…

 

Miért éri meg?

 

Kis tőkével is el lehet kezdeni

Nincs rezsi, csak közös költség

Gyakorlatilag nincs amortizáció, minimális a felújítási költség

Jóval könnyebb kitenni a bérlőt, kevesebb a kockázat

Nem szükséges időről időre ellenőrizni az ingatlan állapotát