A jogszabályi rendelkezések ellenére a befektetők további várakozásra kényszerülnek a program effektív megindításáig, illetve a befektetések megvalósítását megelőzően, melynek okait és az azokat kísérő körülményeket jelen cikk bekezdésein keresztül próbáljuk feltárni és ismertetni.

A vendégbefektetői program

A helyzet elemzésének első lépéseként röviden szükséges áttekintenünk a már több alkalommal módosított program jelentősebb szabályait. A tartózkodási engedély megszerzésének legfőbb feltétele, más egyéb, főként technikai és (nemzet)biztonsági előírásoknak történő megfelelés mellett, hogy a vendégbefektető az alábbi, jogszabályban meghatározott befektetések valamelyikét megvalósítsa:

1. a Magyar Nemzeti Bank által nyilvántartásba vett, és speciális követelményeknek megfelelő alapkezelő által kezelt ingatlanalap által kibocsátott, legalább 250 000 euró összegű befektetési jegy megszerzése,
2. legalább 500 000 euró összegnek megfelelő értékű, magyarországi, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, saját helyrajzi számmal rendelkező lakóingatlan megvásárlása;
3. legalább 1 000 000 euró értékben, oktatási, tudományos kutatási, művészeti alkotótevékenység támogatása céljából pénzbeli adomány nyújtása valamely közfeladatot ellátó közérdekű vagyonkezelő alapítvány által fenntartott felsőoktatási intézmény részére.

A vendégbefektetői tartózkodási engedélyt megszerezni kívánó harmadik országbeli állampolgár első lépésként egy 6 hónapos érvényességi idővel bíró vendégbefektetői vízumot köteles igényelni, melynek előfeltétele valamely, fentiekben rögzített befektetés megvalósítása, vagy ennek alternatívájaként írásbeli kötelezettségvállalás benyújtása arra vonatkozóan, hogy a befektető vállalja legalább az egyik befektetés megvalósítását a vendégbefektetői vízum kiadását követő három hónapon belül.

A fentiek alapján úgy tűnhet, hogy minden adott ahhoz, hogy a vendégbefektetői tartózkodási engedélyt megszerezni kívánó, befektetési előfeltételeket teljesítő harmadik országbeli befektetők éljenek a program adta lehetőségekkel, azonban a gyakorlatban a befektetni kívánó magánszemélyek az első két kategória kapcsán azzal szembesülnek, hogy a program tényleges indulása még várat magára, melynek körülményeit és okait megkíséreljük közelebbről feltárni.

Az ingatlanalapokba történő befektetésekkel kapcsolatos körülmények

A vonatkozó jogszabályok és végrehajtási rendeletek speciális előírásokat és követelményeket írnak elő mind a programban részt venni kívánó alapkezelők, mind az általuk kezelt ingatlanalapok részére, mely részletszabályok a jogszabálytervezet első alkalommal történő kihirdetését és 

elfogadását követően is több alkalommal módosításra kerültek. Az egyik ilyen, jelentős feltétel szerint kizárólag olyan ingatlanalap által forgalmazott befektetési jegyek megszerzése felel meg a program követelményeinek, melynek alapkezelője az Alkotmányvédelmi Hivatal által vezetett, úgynevezett „minősített piaci szereplők jegyzékén” szerepel. A minősített piaci szereplők jegyzékére történő regisztráció előfeltétele az Alkotmányvédelmi Hivatal által lefolytatott, speciális, cégellenőrzést, személyellenőrzést, valamint a gazdasági szereplő tevékenységi területének vizsgálatát is magában foglaló, előzetes minősítési eljárás lefolytatása, és annak pozitív eredménnyel való lezárása. Az eljárás önmagában is rendkívül időigényes, azonban a speciális, minősített piaci szereplők jegyzékére vonatkozó részletszabályok és követelmények, illetve az alapkezelőkkel szembeni, a jegyzékre kerüléssel kapcsolatban támasztott elvárások kizárólag a program hivatalos indulását megelőző hetekben, 2024. májusában kerültek kihirdetésre. Mindezen körülmények együttes fennállása azt eredményezte, hogy a programban részt venni kívánó alapkezelők által az Alkotmányvédelmi Hivatal előtt kezdeményezett előzetes minősítési eljárások a program hivatalos, 2024. július 1. napi megindításakor még nem kerültek lezárásra, sőt, azok jelentős része még a mai napig folyamatban van, melyre tekintettel  jelenleg nincs a piacon olyan szereplő, amely megfelel a jogszabály által támasztott feltételeknek, és rendelkezik az előírt speciális minősítéssel. Ebből adódóan a jogszabályi követelményeknek megfelelő befektetési jegy, „termék” sincs még a piacon, melyet a befektetők megvásárolhatnak.

A fenti minősítési eljárások lefolytatása mellett további jelentős akadályokat gördítenek a program elé a szabályozást érintő bizonytalanságok és nyitott, főként tőkepiaci és ingatlanjogi területeket érintő kérdések, melyek a vendégbefektetői programot megelőzően is már rendkívüli komplexitással bírtak. A jogalkotó a program kapcsán több szintű, technikai és megfelelőségi előírást is megfogalmaz az alapokkal és alapkezelőkkel szemben, melyek értelmezése, teljesíthetősége azonban a hatályos rendelkezések alapján jelentős bizonytalanságokat szül és további kérdéseket eredményez a szakmai szereplők előtt. Ezen körülmények tisztázása és pontosítása még a jogalkotó előtt álló feladat és egyben fontos előfeltétele a tartózkodási engedély megszerzéséhez szükséges, a program szabályainak megfelelő „termék” létrehozásának és ezáltal program effektív megindíthatóságának. Mindezekre tekintettel megalapozott feltételezéssel várható a programmal kapcsolatos további részletszabályok bevezetése.

Vitathatatlan, hogy ugyan az elvi lehetőség már nyitva áll a harmadik országbeli állampolgárok előtt, hogy vendégbefektetői vízum igénylése iránti kérelmet nyújtsanak be az illetékes hatóság részére, azonban fontosnak tartjuk újfent kiemelni, hogy az irányadó szabályozás hatályos szövegezése szerint ugyan a vendégbefektetői vízum maximális érvényességi ideje hat hónap, azonban a kérelmezőnek nyilatkoznia szükséges arról, hogy mely befektetési kategória szerinti befektetés megvalósítását vállalja a vendégbefektetői vízum kiadását követő három hónapon belül. A megfelelő „termék” jelenlegi hiánya azonban magában hordozza annak a veszélyét, hogy a befektető a vállalt határidőn belül objektíve nem lesz képes teljesíteni a befektetését és vízuma lejár, mielőtt a megfelelő körülmények előállnának.

Befektetés lakóingatlanba

A bevándorlási törvény első tervezete és kihirdetett változata szerint a legalább 500.000,- Euro értékű lakóingatlanba történő befektetésen keresztüli vendégbefektetői tartózkodási engedély megszerzésének lehetősége a befektetési jegyekre vonatkozó opcióhoz hasonlóan 2024. július 1. napjától nyitva állt a potenciális befektetők előtt, azonban a jogszabályt érintő módosítások egyike ezen alternatíva alkalmazhatóságát 2025. január 1. napjára változtatta meg azzal, hogy kizárólag ezen napot követően szerzett ingatlanok ismerhetőek el és felelnek meg a program előírásainak.

A vízum időbeli érvényességére vonatkozó, korábban már ismertetetett szabályok mellett az ingatlanpiacon terjedő, számos esetben egymásnak ellentmondó és megalapozatlan információk, melyek további várakozásra kényszerítik a befektetni kívánó harmadik országbeli állampolgárokat.

Az említett, piacon terjedő, ellentétes információk közül a legfontosabb és legnagyobb vitát kiváltó jogértelmezési kérdés az mely szerint az előírt ingatlanbefektetés akár több, kisebb értékű ingatlanból felépített portfólió összeállításával és értékének egybeszámításával is teljesíthető, mely értelmezést azonban sem a vonatkozó jogszabály hatályos szövege, sem a  vendégbefektetői vízum és tartózkodási engedély igénylésére vonatkozó eljárás megindítására rendszeresített, hivatalos formanyomtatványok sem támasztanak alá.

Kulcsfontosságú kiemelni továbbá, hogy kizárólag már felépült, kész, az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként bejegyzett, önálló helyrajzi számmal rendelkező ingatlan megszerzése felelhet meg a program előírásainak, tervezőasztalról vásárolt, kivitelezés alatt álló projektingatlanok nem, mely feltétel jelentősen szűkíti az elérhető és alkalmas ingatlanok körét, mely további nehézséget okozhat a befektetést ezen kategóriában megvalósítani tervező személyek részére.

Összefoglalva tehát, tekintettel arra, hogy a 250.000 Euro összegű befektetést feltételező, tőkepiaci opció kapcsán a jogalkotó és a minősítési eljárást végző szervek előtt még jelentős mennyiségű elvégzendő feladat áll, melyek előfeltételeit képezik a megfelelő „termék” piaci szereplők általi létrehozásának, tovább arra a tényre, hogy a lakóingatlanba történő befektetési alternatíva csupán 2025. január 1. napjától áll rendelkezésre, a befektetni vágyók további várakozásra kényszerülnek, kivéve, ha a talán legkevésbé vonzó lehetőség kihasználásával, azaz az 1.000.000 Euro összegű adomány teljesítése útján kívánnak részt venni a programban, mely előtt szabad az út.

Dr. Gortva Martin

Kapolyi Ügyvédi iroda

Nemzetközi mobilitási csoport vezető