A tavaly decemberi bejelentés óta az ingatlanpiac kapcsán másról sem szól a média, mint a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) rendszeréről. Különösen a tehetősebb családok gondolkodnak új lakás vagy ház vásárlásán, építésén, ha már van három eltartott gyermekük, vagy a meglévő egy-két gyermek mellé amúgy is szeretnének testvér(eke)t, mert így az ingyen állami tízmillió mellé plusz tízmilliós szuperkedvezményes hitelt is igényelhetnek. Az akár 25 évre felvehető tízmilliós hitelre, kamattámogatott törlesztő részlete (3 százalékban maximált kamata) folytán a teljes futamidő alatt előreláthatóan mintegy hétmillió forinttal kell kevesebbet visszafizetni, mint a mostani piaci hitelek esetében.

Február elején a kormányzat további, igen jelentős könnyítésekkel „csavart még egyet” a csokon (lásd táblázatunkat). Így nem véletlen, hogy sokan arra számítanak, a csok a ház-, illetve lakásépítésre alkalmas telkek piacán is új időszámítást jelent. A szakértők erősen megosztottak: némelyik szerint nem lesz érdemi áremelkedés, más jelentős növekedésre számít, és akad, aki szerint van ugyan komoly hatása a telekpiacra a csoknak, csakhogy azt 2015-ben, illetve a csok bejelentése óta eltelt hetekben, döntően már beárazta a piac.

Palocsay-Zubor Géza, a legnagyobb apróhirdetési oldal , a Jófogás ügyvezető igazgatója szerint nem érdemes most befektetésként telket venni, mivel pár hét leforgása alatt mind a magán-, mind a beruházói célú telkek kínálati ára jelentősen megugrott, mivel nagymértékű (spekulatív) növekedést árazott be mindenki. „A következő 2-3 évben összesen maximum 10-15 százalékos áremelkedés várható. Ha ez 1-2 év alatt megvalósul, akkor érdemes most beszállni és 3 éven belül kiszállni” – mondja.

Balla Ákos, a Balla Ingatlaniroda tulajdonos-ügyvezetője nem tapasztal egységes és drasztikus áremelkedést. Szerinte csak a kurrens helyeken és az új ingatlanok esetén ugrottak meg az árak jelentősen, de ennek mértéke itt sem akkora, mint azt a hírek sugallják. Úgy véli, a telekárakra a nagyobb városok központi adottságú helyein kívül vagy éppen a népszerűtlen főváros kerületekben az új lakásépítési támogatások bevezetése a jövőben sem lesz igazán árfelhajtó hatással.

Balogh László, a legnagyobb szakportál, az Ingatlan.com vezető szakértője más véleményen van. Mint elmondta: az érdeklődés óriási! Napi átlagban immár 150 ezer ember böngészi a csok feltételeinek megfelelő lakóingatlanokat a portálon, szemben a tavaly ugyanekkor mért 108 ezerrel, ami 39 százalékos növekedés. Szerinte a csok február 11-én elfogadott újabb részletszabályai, a további határozott könnyítés újabb tényleges keresletet generálhat. Persze a portálon a kapcsolati telefonszámra is rákattintó, komolynak számító érdeklődők 87 százaléka a használt lakásokat keresi. Nyilván a kedvezőbb ár, illetve amiatt, hogy az új építésű ingatlanok kínálata egyelőre igen-igen sovány.

A leglényegesebb kérdés persze, hogy ténylegesen hány család fog igényelni, illetve kapni csokot. Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum új elemzési vezetője szerint igen nehéz ezt előre megbecsülni, hiszen a háromgyerekesek közül sem mindenki tud vagy akar belevágni a költözésbe, a kétgyerekeseknél pedig a legtöbb bank a 10 milliós állami támogatást sem adja előre oda önerőként. Azaz csak a biztos egzisztenciával és sokmilliós megtakarítással vagy nagy értékű eladható ingatlannal rendelkező, már két- vagy háromgyerekes nagycsaládok lehetnek a legesélyesebbek a 10+10-re. Szerinte a nyitva álló négy év alatt minden megyében néhány (2-5) ezer, a fővárosban és Pest megyében 15-30 ezer 10+10 millióval kistafírozott vevő jelenhet meg.

Az eladó telkek és romos családi házak tényleges száma egyébként nehezen becsülhető. Az ingatlan.com-on az igen sok duplikációt és a zsebkendőnyi, építésre alkalmatlan 450 négyzetméter alatti telkeket, valamint a külterületeket és egyéb földeket kiszűrve országszerte legfeljebb 8-10 ezerre tehető 2016 márciusában a ténylegesen eladásra kínált telkek száma. Ebből kétezernél kevesebb van Budapesten, míg Pest megyében összesen legfeljebb 4-5 ezer házépítésre alkalmas eladó telek lehet. Csak a főváros környékét nézve ezek száma ennél is kevesebb.

Nagy kérdés viszont, hogy a megélénkülő kereslet láttán a tulajdonosok még hány „elfekvő” telket és romos házat visznek piacra, illetve hány önkormányzat fog parcellázásba a települések határában. Ennek ellenére a kínálat nem tűnik erősnek, még akkor sem, ha azt feltételezzük, hogy a többség kész lakást keres a nagyvárosokban. Különösen azért nem, mert a kereslet a népszerűbb, felkapottabb települések és kerületek irányába tolódik majd. Magyarán ott 8-10 potenciális vevő is versenyezhet egy-egy jobb telekért, míg pár kilométerrel arrébb talán senkinek sem kell majd egy hasonló, de kompromisszumosabb telek.

Bár a csokosok rohama minden bizonnyal tovább pörgeti a teljes ingatlanpiacot, a nagy haszonról már valószínűleg lekéstek azok, akik most fognának telekvásárlásba. A főváros és a nyugat-magyarországi, illetve a szépen iparosodó keleti nagyvárosok, valamint az említettek jól megközelíthető agglomerációs településeinek jobb részei már túl lehetnek a csokdrágulás első nagy hullámán. A tömeges munkalehetőségektől távoli, elnéptelenedő régiók pedig legfeljebb üdülési céllal jöhetnek szóba, de e téren áremelkedést még a legoptimistább szakértő sem remél.

Mire kell figyelni telekvásárláskor és mitől függ a telkek ára?

– Le kell ellenőrizni, kik a telek bejegyzett tulajdonosai.

– Földmérővel akár újra is érdemes vásárlás előtt kitűzetni a telekhatárokat.

– Meg kell nézni milyen a közlekedés, milyen minőségű, burkolatú út vezet oda, mely közművek hiányoznak, milyen költséggel köthetők be.

– Beépíthetőségi szabályok kritikusak, ne higgyünk az „átminősítés előtt álló” ígéreteknek, kérdezzük közvetlenül az önkormányzatot.

– Kell-e bontani, földet mozgatni? Ezek sok százezres, sőt milliós tételek lehetnek!

– Ideális, ha legalább 20-22 méteres az utcafronti szélesség, de legalább 15 méter legyen. Nyeles (hátsó, csak szolgalmi úttal megközelíthető) telkek 20-30 százalékkal olcsóbbak a hasonló, normál, szélesebb utcafronttal rendelkező társaiknál.

– Egy házhoz 800-1200 négyzetméter telekterület az ideális de már 500-600 négyzetméterből is lehet gazdálkodni, (ez a telekárat is erősen csökkenti).