Amíg a 2008-2009-es válság hosszú évekre hazavágta a lakáspiacot, és jó öt évnek kellett eltelnie, hogy újra magára találjon a kereslet, és emelkedjenek az árak, addig most, úgy tűnik, mindezt egy felemás 2020-as évvel megúsztuk. Idén újra nő a kereslet, és az árak hegymenetbe kapcsoltak. Jól látható, hogy a tíz évvel ezelőtti pénzügyi válság tömeges munkanélküliséggel járt, akkor sokan nem tudták törleszteni hiteleiket, amire még rátett két-három lapáttal a devizahitelek kiugróan magas értéke és a forint árfolyamának elszállása.

Ehhez képest a mostani covid és a lezárások hatása csak egy kis nátha. Bár a munkanélküliség most is megugrott, messze nem olyan mértékben, mint tíz éve, és ez lényegében csak néhány szektort érint (turizmus, vendéglátás). Nincsenek bedőlő hitelek, igaz, ebben a hitelmoratórium is segített, nincsenek devizahitelek, nem szálltak el a kamatok, és nemhogy leállt volna a hitelezés, inkább még fel is pörgött. És ami talán a legfontosabb, az állami lakástámogatások révén egyre több pénz kerül a vásárlókhoz, ez pedig nemcsak azzal jár, hogy sokan könnyebben vehetnek ingatlant, hanem erőteljes árfelhajtó tényező is.

Hitelek, kamatok

Az állami lakástámogatások új eszköze az MNB októberben debütáló, Zöld otthon Program névre hallgató új kedvezményes hitele. Ennek keretében magas energiahatékonyságú, (legalább BB minősítésű) lakások vásárlására elég nagy összegű kölcsönhöz elég hosszú futamidőre elég kedvezményesen lehet hozzájutni. A jegybank 0 százalékon adja a pénzt a bankoknak, azok pedig legfeljebb 2,5 százalékos kamatozással hitelezhetik ki. A 25 éves futamidő jóval hosszabb, mint a rögzített kamatozású konstrukciók átlagos futamideje, és a hitelösszeg plafonja, 70 millió forint is sokkal magasabb, mint a többi állami konstrukcióban elérhető.

A bankok által alkalmazott 70-80 százalék közötti hitelfedezeti mutatót figyelembe véve – azaz hogy a teljes vételár mekkora részét lehet hitelből finanszírozni – ez azt jelenti, hogy százmillió forint feletti ingatlanok vásárlása esetén lehet a teljes összeget kihasználni. Mindez egyébként 70 milliós összeget és 25 éves futamidőt alapul véve, 600 ezer forint feletti nettó jövedelmet feltételez, és a havi törlesztőrészlet sem csekély, 300 ezer forint feletti.

A maximum 2,5 százalékos kamat a piacon lévő fix kamatozású átlagos hiteleknél jóval kedvezőbb. Van ugyan ma is elérhető piaci hitel 3,5 százalék alatti THM-mel, de az átlag THM öt százalék felett jár a tíz évre rögzített kamatozású hiteleknél, és nagyon nem mindegy, hogy ez a kamat 10 vagy 25 évre érvényes. Különösen a mostani helyzetben, amikor mindenki erőteljes kamatemelkedésre számít, és az MNB június után júliusban is megemelte az irányadó kamatot. Emellett attól sem kell talán tartani, hogy gyorsan kimerülne a keret, hiszen a meghirdetett 200 milliárdos indulóösszeg egymagában több, mint az összes többi állam által támogatott újlakásvásárlási hitel.

Átalakult a piac

Persze nincs olyan, hogy egységes ingatlanpiac. Ahogy az utóbbi egy-két évben láttuk, a budapesti belső kerületi ingatlanpiac, ahol a befektetői vásárlás és a rövid távú bérbeadás mindig jóval nagyobb aranyú volt, mint a külső kerületekben, a lezárások idején a legrosszabbul szereplő részpiac volt. Most már ugyan valóban van esély arra, hogy egyszer a turizmus eléri régi szintjét, és újra jó üzlet lesz az Airbnb, úgy tűnik a covid azért átalakította hosszú távon is az ingatlanvásárlók preferenciáit.

A kis alapterületű belvárosi ingatlanok felől egyre többen a külső kerületek, az agglomeráció felé fordultak, és a családi ház szegmens bőven jobban teljesített, mint a kislakások piaca. Nagyon erőteljesen nőtt a kereslet a balatoni ingatlanok iránt, és ezzel párhozamosan az árak is meredeken emelkedtek. Ha nem is ilyen mértékben, de hasonló tendenciák jellemezték Dunakanyart és a Velencei-tó környékét is.

Emelkednek az árak

Persze, aki befektetési célból vesz ingatlant, és hosszútávra ki is akarja adni, annak jó tudnia, hogy az átlagos bérleti hozam ma már szinte mindenhol 5 százalék alatt van. Egyedül a budapesti peremkerületekben és Pécsett éri el ezt a szintet, sok helyen pedig alig háromszázalékos. De az ingatlanbefektetéssel elérhető hozamnak a bérleti díj csak egyik, az elmúlt hét évben a kisebbik része volt, a nagy hozam az árak emelkedéséből adódott.

Fontos tényező emellett az idei évre prognosztizált erőteljes bérnövekedés. Ez erősítheti mind az új-, mind a használtlakás-piacon a keresletet, de az új lakások piacán az építőipari munkabérek meredek emelkedése és ezzel párhuzamosan az építési anyagok árának megugrása önmagában is árnövekedést jelent. Nem véletlen, hogy ha valamiben, hát abban a legtöbben egyetértenek, hogy az új lakások évente kétszámjegyű drágulása várható a következő időszakban.