Egyre kitapinthatóbb a bizonytalanság a hazai lakáspiacon. A hitelkamatok dinamikus növekedése, az állami támogatások egy részének idei kifutása, az alternatív befektetések hozamának egyértelmű növekedése és leginkább a rezsiköltségek növekedése mind-mind trendfordulót jelez. Persze az ingatlanpiac mindig lassan fordul, mint egy hatalmas anyahajó. Így esésre nem lehet számítani, inkább egy szerény, infláció alatti áremelkedésbe válthat a piac.
A 2014 óta tartó, a covid által csak átmenetileg, mintegy fél évre megtört „bika piac” nemcsak 2021 végéig tartott ki, emelkedés jellemezte az idei év első felét is. Az elmúlt nyolc évben szinte minden az áremelkedés malmára hajtotta a vizet. A gazdasági növekedés jelentős volt, a reálbérek egyértelműen és gyorsan emelkedtek, ez ráadásul az idei választások előtt a brutális minimálbéremeléssel és ennek közvetetett hatásaival további komoly plusz keresletet generált.
De csúcsra voltak járatva az állami támogatások is. A múlt év elejétől újra öt százalékra csökkent az új építésű lakások áfája, ráadásul ezt is visszaigényelheti a család, ha csokot vesz igénybe, és még a vagyonátruházási illetéket sem kell megfizetni. A gyerekes szülők felújítási támogatást is igényelhetnek, a költségek felét, legfeljebb hárommillió forintot. Emellett a 2020 végén bevezetett Zöld Otthon program – melynek keretében 2,5 százalékos kamatra adnak korszerű új ingatlan vásárlására legfeljebb 70 millió forintot legfeljebb 25 évre – nagy lökést adott az újlakáspiacnak is.
Legalább ennyire fontos volt, hogy alacsonyak voltak a hitelkamatok. Tavaly négy százalék körüli kamatokkal lehetett piaci hitelhez jutni, ez azért is nagyon fontos tényező, mert a statisztikák szerint a vevők mintegy 60 százaléka részben hitelből finanszírozza a vásárlását. Ilyen körülmények közepette a befektetési célú vásárlók is aktívak voltak, többek között azért is, mert az alternatív kis kockázatú befektetéseket (például: állampapír) verte az ingatlanbefektetés.
De a jó széljárás nem tarthat örökké, sok olyan tényező van, ami nyár óta komoly piaci változást hozott. Vegyük sorra ezeket és próbáljunk meg a befektető fejével gondolkozni.
Az első fontos tényező az elérhető alternatív hozam. Ha az állampapírpiacot nézzük, akkor egy éve még általános volt az a befektetői hozzáállás, hogy az öt százalék körüli hozamú (ráadásul abszolút likvid) Magyar Állampapír Plusz az etalon. Ma már azonban van jobb. Az infláció megugrásával nemrégiben a korábbiaknál jóval vonzóbb konstrukcióval lehet megvásárolni a Prémium Magyar Állampapírokat, az induló kamat, 11,75 százalék mindkét konstrukció esetében. Ennek időarányos részét fizetik 2023 januárjában, illetve februárjában. A konstrukció a későbbiekben mindig a korábbi éves inflációt veszi alapul, ez pedig egyre inkább úgy tűnik, hogy tartósan magas lesz.
A másik fontos tényező az ingatlanhitel-kamatok alakulása......
Cikkünk teljes terjedelemben a K&K Magazin őszi lapszámában jelent meg.
Keresse a nagyobb újságosoknál, vagy fizessen elő:
