Az ingatlanbefektetés speciális formája a telekvásárlás befektetési célból. Persze a telekpiacot rögtön két részre oszthatjuk, a nagy beruházók a nagyobb méretű, magas beépíthetőségű telkeket keresik, jellemzően a belvárosi részeken vagy közlekedési csomópontoknál, míg a magánbefektetők a családi ház építésére alkalmas telkeket. Az elmúlt egy évben a telekpiac egyébként messze lemaradt a lakáspiac mögött. Itt az áremelkedés mérsékelt volt. Balogh László, az Ingatlan.com szakértője ezt egyrészt azzal magyarázza, hogy a nagy beruházók már évekkel ezelőtt betáraztak, másrészt pedig nagyobb projektbe fogni egyre kockázatosabb. A kedvezményes áfa-kulcs a mostani szabályozás szerint csak 2019 végéig lesz érvényes, és az építkezési költségek masszív drágulása, mind az anyag-, mind a munkaerőköltségnél párosulva azzal, hogy egyre nagyobb az építőipari munkaerőhiány, rizikóssá tette az új projekteket.

 

Mint mondja, 2016 elején még a telekpiacon is nagy volt a pörgés, de egy év alatt az alapanyagköltségek mintegy 10-12 százalékkal nőttek, míg a munkaerőköltség 15-20 százalékkal. Balogh László szerint sokan úgy gondolkoznak, olcsóbb készen házat venni, jobban kalkulálható a költség, ráadásul sokkal kevésbé kockázatos, mint saját építkezésbe fogni. Ezzel szemben persze mindig vannak, akik úgy állnak ehhez, hogy ha magadnak építed, akkor lesz igazán olyan egy ház, amilyet szeretnél, és nem sajnálják az erre szánt rengeteg időt.

 

Húzóhatás

 

Balogh László véleménye szerint a telek mint befektetés ennek ellenére jó döntés lehet középtávon. A kínálat jellemzően adva van, így lassú, fokozatos áremelkedéssel lehet kalkulálni, de egyes területeken időről időre nagy ugrás jellemző. Így volt ez például a 90-es évek elején, amikor a tömeges agglomerációba kiköltözés dobta meg a Budapest környéki árakat, de ugyanígy drasztikusan megugrottak az árak például Győrben, Kecskeméten és Pakson. A nagy munkahelyteremtő beruházások húzták magukkal a telekpiacot is. Vagy éppen említhetjük a XI. kerületet is, ahol pár évvel ezelőtt a 4-es metró megépítése dobta meg az árakat. Szerinte a lokáció kiválasztása továbbra is kulcs, és véleménye szerint az agglomeráción belül a Budapesttől délre és keletre eső, ma még kevésbé felkapott területekre érdemes koncentrálniuk a befektetőknek.

 

2016-ban az egyéni építkezésre alkalmas telkek iránt a legnagyobb érdeklődést a fővárosi agglomerációban, a külső pesti kerületekben és egyes vidéki megyeszékhelyeken tapasztalta az Otthon Centrum. A megkötött építésitelek-adásvételi szerződések alapján Nagytarcsa és Veresegyház telekpiaca bizonyult a legélénkebbnek, de szorosan követte a két települést Érd, Páty, Budajenő és Solymár is. A fővárosi kerületek közül a XVIII. és a XXII. volt dobogós, de a XVII., illetve a III. kerület is népszerű volt az építési telket keresők körében, mondta a K&K kérdésére Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum Holding elemzési vezetője. Vidéken Debrecen és Kecskemét mellett Miskolc, Győr és Sopron emelhető ki. A legdrágább, 50-60 milliós telkeket Pesten a XVI., Budán a XII. kerületben értékesítette a hálózat, de 30 milliós értékhatár körül, illetve ezt meghaladó értéken számos telektranzakció történt a III., a II. kerület külső részében (II/A) és Fótligeten is.

 

Pest megye vezet

 

Mint mondja, az Otthon Centrumnál a tavalyi évhez hasonló volt a telkek iránti érdeklődés 2017 januárja és augusztusa között. A „csok-hatásnak” is köszönhetően Pest megye iránt volt messze a legnagyobb kereslet a megkötött adásvételi szerződések alapján, ami az árakban is érzékelhető volt: 2016 éves átlagához képest a fajlagos átlagár 21 százalékkal nőtt. Győr-Moson-Sopron megye és Budapest volt még kiemelkedő a forgalom szempontjából. A szakértő szerint a múlt évhez képest két fontos tendencia volt megfigyelhető. Egyrészt a fővárosból kiköltözni vágyók körében nagyon népszerű budai és pesti agglomerációs települések szinte mindegyikén nőtt a telkekért kifizetett átlagár. Másrészt általában is érzékelhető az olcsóbb, kisebb telkek iránt megnövekedett érdeklődés, aminek az a magyarázata, hogy az állami támogatással építkezésbe fogók jóval költségérzékenyebbek, és mivel a telek megszerzése önerőből történik, kisebb, kevésbé frekventált településrészen található telkeket keresnek.

 

A fajlagos árak tekintetében Budajenő, Piliscsaba és Solymár, illetve a pesti oldalon Veresegyház és Nagytarcsa voltak, ahol kiemelkedő árnövekedést tapasztalt az Otthon Centrum (25-40 százalék), míg a szintén kedvelt budai agglomerációs településeken, például Csobánkán és Nagykovácsiban ennél kisebb, néhány százalékos emelkedés volt jellemző, míg Érden 10% körül volt az egy négyzetméterre eső telekátlagár-növekedés.

 

Ár és érték

 

Vidéken nagyon vegyes a kép. Debrecen, Miskolc, Kecskemét vagy Sopron telekpiacán 7-10 százalék növekedés volt tapasztalható a fajlagos árak tekintetében. Ha közelebbről vizsgáljuk a tranzakciókat, az látszik, hogy Budajenőn tavaly és idén is átlag 1200 négyzetméteres telkek fogytak, az árnövekedés az abszolút árakban is jól kitapintható, amit tavaly 12 millióért lehetett megvenni, azt 2017-ben már átlagosan 18 millióért adták. Budakeszin viszont nem volt lényeges változás a fajlagos átlagárakban, azonban e mögött az áll, hogy míg 2016-ban az itt eladott telkek átlagosan 900 négyzetméteresek voltak, idén az átlag ennél 200 négyzetméterrel nagyobb volt, ami az abszolút árakban is tükröződött, az értékesített telkek átlagára 11,8 millióról 15,9 millióra nőtt. Érden az átlagár nőtt, viszont a tranzakciók abszolút értéke 9 millióról 7 millióra csökkent, amit az magyaráz, hogy a megvásárolt telkek átlagos mérete 1200 négyzetméterről 800 négyzetméter körülire csökkent tavaly óta. Nagykovácsiban is hasonló volt a helyzet, a tavalyi értékesített telkek alapterülete átlagosan 1100 négyzetméter volt, idén viszont 875 négyzetméter, ezzel szemben Solymáron nagyjából hasonló 800-900 négyzetméteres telkek esetében volt megfigyelhető a jelentős áremelkedés tavaly óta, ahol 14 millióról 21 millióra nőtt az átlagos telektranzakció értéke.