Nem maradt el az EU átlagától a magyar lakóingatlanok áremelkedése Magyarországon az utóbbi években, sőt: az Eurostat indexe szerint a 2010-es szintet idén, a második negyedév végén 4,6 százalékkal haladjuk meg, szemben az Unió 28 országának 1,7 százalékos átlagával. A volt szocialista országok mezőnyében vegyes a kép, Románia, Szlovénia, Horvátország messze mögöttünk van a 2010 óta történt árváltozások terén, ott csak 80-90 százalékát teszik ki az árak az öt évvel ezelőttinek korábbinak. A balti országok messze előttünk járnak, Csehország és Szlovákia áremelkedése majdnem pontosan megegyezik a miénkkel. , a lengyelektől nem érkezett adat.(Lásd a grafikont a lap alján).

Németországban és Ausztriában erőteljes volt a drágulás, ezt részben a bevándorlással, részben a nulla közeli kamatokkal szoktak magyarázni, de a turizmus élénkülése is sokat nyomhat a latberősen éreztette a hatását.a.

Ami az utóbbi egy év tendenciáját illetia növekedés ütemét illeti, ez Magyarországon 2015. második negyedévében 11,9 százalék volt év/év alapon az áremelkedés, Svédország után ez volt a második legjobb legmagasabb érték az EU-ban. REz ráadásul a nagy regionális különbségek miatt országos átlagnálunk, egyesa felkapott területeken jóval magasabb is lehet a szám.akár ennek kétszerese is volt az drágulás.

Az emelkedés már tavaly megkezdődött Budapest belvárosában, valamint általában a legolcsóbbnak számító panellakásoknál is, ez utóbbiakat a befektetési célból vásárlók kezdték venni – mondta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője. Mivel a bérleti díjak a válság alatt is stabilak maradtak, egyre jobb üzletté válttöbb értelme volt a nyomottz egyre csökkenő árú lakásokat befektetési céllal vásárolni, a folyamatot pedig az egyre alacsonyabb kamatok is segítették. Az albérleti piac válságállónak bizonyult, sokan inkább albérletbe költöztek, miután elhalasztották ingatlanvásárlásukat.

Most már ez húzza magával a tégla építésű lakások szegmensét  is, ahol az új lakások nagyon keresettek, hiszen ilyen hiány van, alig épült belőlük az utóbbi években. A házakra azonban ez a trend még nem feltétlenül gyűrűzött át, ott nagy a kínálat és nem vásárolnak belőlük befektetési céllal - tette hozzá az elemző.

Ami az ország különböző régióit illeti, Valkó szerint leginkább még mindig Budapesten érdemes befektetési céllal vásárolni. A belvárosban a turizmus is felvitte az árakat, nagyjából a Nagykörúton, illetve annak budai folytatásán belül fekvő területen. A panelek először a XI., III., XIII., XIV. kerületekben váltak kelendővé, de azután egyéb külső pesti kerületekben is, amelyek az utóbbi években a lakáspiac mostohagyermekei voltak.

A válság évei alatt, az emberek elhalasztották a vásárlásaikat. Most, a javuló gazdasági környezetben egyre többen mernek lépni mernek.

Ez ellen hat, hogy korlátozták  a hitelkamatot a jövedelem arányában. Lehet elvileg további felfutás is a lakásárakban, de realistán és visszafogottan nézve Déry Attila kitart becslései mellett.

A nyugat-magyarországi nagyvárosok, mint Győr, Sopron, Szombathely már az elmúlt években is látványos áremelkedést produkáltak Ausztria közelsége miatt, arrafelé a határon túl dolgozó magyarok lendítik fel az albérleti piacot és vele az ingatlanárakat is. Nagyobb egyetemi városainkban, mint Szeged vagy Debrecen, szintén látszik a piac megindulása, de például a Balaton környékén, illetve a Mercedes gyár miatt Kecskeméten is hasonló a helyzet.

Miután a bérleti díjak stabilak maradtak, vagy nőttek is, a banki kamatok pedig alacsonyak, még mindig racionális döntés akár csak tízmillió forintos megtakarításokat is ingatlanba fektetni. Ami a bérletidíj-hozamokat, azaz az ingatlan vételárára vetített díjbevételeket illeti, a vezető elemző szerint a legjobb területeken, a klasszikus belvárosban 7-8 százalékos hozamot lehet elérni úgy, hogy az adót és az amortizációt is levonjuk az árból.

A lakáskiadási lehetőségeinket kombinálhatjuk is, például úgy, hogy a tanévben a lakást egyetemistáknak adjuk ki, nyáron pedig turistáknak. A külső kerületek, a panellakások felé haladva ez a hozam nyilván pár százalékponttal lejjebb megy, de a klasszikus befektetéseknél még mindig többet hoz a konyhára. Ez nyilván jóvaltermészetesen kockázatosabb, mint egyszerűen állampapírba vagy bankbetétbe tenni a pénzünket.

Ami a jövőt illeti, Valkó Dávid véleménye szerint a bérleti díjak már nem emelkedhetnek jelentősen, az ingatlanárakban azonban még van potenciál. Ez persze a bérletidíj-hozamok csökkenésével járhat, de értéknövekedésre még lehet számítani. Az árak emelkedése elvileg kiterjedhet a nagyvárosok agglomerációjára, a kisebb településekre, ahol eddig ez nem volt tapasztalható.

Ha a betéti kamatok – és nem utolsósorban a hitelkamatok – ilyen alacsonyak maradnak, Való Dávid szerint a befektetői kereslet növekedése tovább hajthatja fel az árakat. A vezető elemző nem zárta ki, hogy a kisbefektetők oldaláról még esetleg van tartalék az áremelkedésben, ha a betéti kamatok – és, nem utolsó sorban a hitelkamatok – ilyen alacsonyak maradnak.

A másik oldalrólFigyelmet érdemel ugyanakkor, hogy, ha a kamatok valamilyen okból felfelé erőteljesen emelkednénekindulnának, az a lakáspiacot is befolyásolná. Van ugyanis olyan kamatszint, amelyikaz valószínűleg megakasztaná az áremelkedést, és visszavetné a forgalmat. Pár évvel ezelőtt mindenesetrepéldául, amikor a lakossági betéti kamatok 5-6 százalékon álltak, a lakásárak egyre csak estek, a forgalom pedig minimális volt.

 Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője szerint 2013 volt a mélypont a lakáspiacon, majd 2013-ról 2014-re országos szinten átlagosan tíz százalék körül nőtt az ingatlanok ára. Az átlag persze elfedi a különbségeket, Budapesten idén az első fél évben a jól kiadható V., VI., VII., VIII., IX. kerületi használt téglalakások ára például mintegy 15 százalékkal emelkedett az egy évvel korábbi állapothoz képest. A panellakásoknál éves szinten még ezt is meghaladta az áremelkedés az első fél évben.

A vidéki nagyvárosokban is volt szép emelkedésfelzárkóztak Budapesthez, ott átlagosan , ha nem is 15-20 százalékos, de tíz százalék körül volt a dráguláskörül. A kisebb településeken azonban minimális volt , ahol kisebb a befektetői érdeklődés, visszafogottabb az árak emelkedése, sőt van, ahol stagnálásról beszélhetünk.

MDe ma már azonban nem csak a Budapest-Bécs tengelyre és a nyugati határszélre korlátozódik a fellendülés - teszi hozzá Déry Attila. , ahol évekkel ezelőtt már megkezdődött.

Jó példa erre Miskolc, ahol szintén erőteljesen nőtt a forgalom és az árakszínvonal, a panelek nagyon keresettek. A, a felújított panelek négyzetméterára ma már újra 100 ezer forint felett van. De ide tartozik Debrecen és Szeged, sőt Nyíregyháza is. A megjelent kereslet részben befektetői érdeklődésnek köszönhető, részben saját célú vásárlásoknak, ez a két fő hajtóerő ma már mindenütt megtalálható, régiótól függetlenül.

Déry Attila a jelenlegi alacsony kamatokkal hozza kapcsolatba a befektetési célú keresletet. Számításai szerint aA lakások bérbeadásával 6-8 százalékos hozam keleten is ugyanúgy elérhető, mint a nyugati megyékben vagy a fővárosban, ahogy a bankokban sem adnak több kamatot az egyik megyében, mint a másikban.

A saját célú vásárlások vagy azért következnek befő mozgatórugói szerinte: mert a munkahelyek vannakszámának növekedése az adott városban vagy valamilyen élethelyzet. A lakáspiaci kereslet alapját ugyanis a demográfiai változások adják, mint a házasság, a gyerekszületés. A válság évei alatt, 2009 és 2013 között sem álltak meg ezek a változások, de a lakásforgalom a felére esett vissza, az emberek elhalasztották a vásárlásaikat. Most, a javuló gazdasági környezetben, a csökkenő hitelkamatok mellett és a növekvő fogyasztói bizalom miatt egyre többen mernek lépni mernek.

 

Mivel a bérleti díjak a válság alatt is stabilak maradtak, egyre jobb üzletté válttöbb értelme volt a nyomottz egyre csökkenő árú lakásokat befektetési céllal vásárolni.

Arra a fFelvetésünkre, hogy a lakosságszám csökkenésével kínálat is keletkezik, Déry azt mondja, nem szabad csak a lakosságszámot figyelni. A lakosságszám csökkenése mellett a háztartások száma növekszik, mivel egy-egy lakásban átlagosan egyre kevesebben laknak, ez látszik a népszámlálási adatokból is.

Az Otthon Centrum saját prognózist készített a befektetési célú lakásvásárláslakásvételek megtérülésére. Tízéves befektetési időszakkal számoltak, amely alattfeltételezték, hogy évente 11 hónapot áll kiadva a lakás, és egy hónapot üresen. Mindig átlagárakkal és átlagos bérleti díjakkal kalkulálnak, a bérleti díjat nem emelik. Valamint azt is feltételezik, hogy a következő 2-3 évben is az inflációs ráta felett fognak drágulni a lakások, később csak az inflációval, összesen a tíz év alatt mintegy 20 százalékkal.

A budapesti panellakásokkal így számításaik szerint 7,9 százalékos hozam érhető el, téglalakásokkal 7,5 százalék. A nyugati országrészben a tégla építésű lakások akár 9 százalékot is hozhatnak, Pest megyében egy ilyen ház hozama 6,5 százalék lehet. Persze tudják, hogy tíz évre nagyon nehéz előre jelezni, ilyenkor mindig nagy a bizonytalansági tényező, a következő 3-4 évre azonban még egyértelműen növekvő trendet látnak – mondta Déry Attila. Ezt támasztják alá a még meglévő elhalasztott vásárlások, az alacsony és kedvezményes hitelkamatok, az alacsony betéti és állampapírkamatok is.

Ha a vevők hisznek abban, hogy a lakásbérleti hozamok 6-7 százalékon maradnak, és a hitelterhek – a THM – évi hat százalék alatt lesznek, akkor elvileg akár még a hitelből finanszírozott lakásra felvett hitelen is lehet keresnilakásvásárlás is jó üzlet lehet.