Ha ingatlanban van a tőke, az a magyarok többsége számára a biztonságot, értékállóságot jelenti. Pedig az utóbbi pár évtized történéseiből, a válság tapasztalataiból is látszik, hogy ez nem feltétlenül igaz. Az ingatlan is egyfajta tőkepiaci árucikk, amelynek árfolyama van, ingadozik, felugorhat, de be is szakadhat.

 

Ingatlant vehetünk közvetlenül, egyénileg – ez az átlagember számára főleg lakást, esetleg kisebb üzlethelyiséget jelent –, esetleg valahogy közvetetten, másokkal együtt, azaz kollektíve. Az utóbbi befektetési alapokban, részvénytársaságokban, esetleg egyéb társas vállalkozásokban (például kft.) való részesedést jelent. Ha magunk vesszük, akkor a hozam is mind a miénk, de fel kell készülni arra, hogy az ingatlanokkal sok munka és gond van.

 

A kollektív befektetésnél lehet, hogy más végzi ezt a munkát, de annak meg díja van. Ráadásul akinek kevés a pénze, pár millió vagy 10-20 millió forintja van, az vagy egyáltalán nem vehet befektetési ingatlant, vagy csak egyetlenegy kisebbet. Így érdemesebb kollektív formát keresnie. A befektetési alapoknál sok törvényi rendelkezés, felügyeleti hatóság van, amelyek növelik a biztonságot.

 

Másrészt jellemzően nagyok, legtöbbjük tízmilliárdos vagy százmilliárdos nagyságrendű tőkével, azt pedig sokféle ingatlan között oszthatják meg. Olyan épületeket is tudnak venni, mint szerelőcsarnok, raktárbázis, egész bevásárlóközpont, amiről a magánemberek többsége nem is álmodhat.

 

Alap és hozam

 

Látszólag sokféle ingatlanbefektetési jegy van a piacon, majdnem 30, de ezek kétharmada nem érhető el, vagy nem alkalmas kisbefektetőknek, vagy külföldön fektet be, és egészen más kategória. Ha leszűkítjük a listát a forintos, kisbefektetőknek szóló értékpapírokra, kilenc marad. (Lásd a táblázatot.) Hozamuk nagyon változatos, az augusztus végéig eltelt egy évben 2,5 és 9,7 százalék között volt, az egyszerű számtani átlag 5,5 százalék.

 

Olyan szempontból nézve ez nem rossz, hogy tavaly nyár végén az egyéves lakossági állampapír kamata csak 2,25 százalék volt. A több éves inflációkövető államkötvények (PMÁK) segítségével, tartásával viszont 3-4 százalék is elérhető volt. A skála alsó részén levő, évi három százalék körüli hozamok valószínűleg nem érték meg a kockázatot, a magasabb, 6-10 százalékos eredmények talán.

 

Kockázat ugyanis mindig van. Bizonyára sokan emlékeznek arra, hogy a 2008-as válság miatt az összes hazai ingatlanalap vagyonát zárolták, majd csak hónapok múlva szabadították fel, néhány kisebbét még később. Néhány alap csak veszteségekkel tudta értékesíteni ingatlanjait, vagy leértékelte a mérlegben a válság miatt, így sok helyen árfolyamveszteségek is keletkeztek.

 

Egyébként nemcsak nálunk, más országokban, például Németországban is hasonlóan járt az ingatlanalap-szektor. Nem tudni, mikor lesz legközelebb pénzügyi válság, öt év vagy esetleg csak 50 év múlva, de be kell kalkulálni a lehetőséget és legfeljebb pénzünk egy részét tenni ingatlanalapba.

 

Pénzfürdő

 

A kérdés ezek után inkább az, melyik alaptól várható magasabb hozam, amely nagyobb valószínűséggel haladja meg az állampapírokat. Ezt sem könnyű előre jelezni, de vannak támpontok. Ehhez ismerni kell egy kicsit az alapok működését. A legtöbb alap, az úgynevezett ingatlanhasznosítók megvesznek egy ingatlant, majd bérbe adják. (Sokszor ugyanannak, akitől megvették. Például egy gyár eladja az épületét, és visszabérli, hogy több forgótőkéje legyen.)

Főleg irodaházak, komplett plázák, ipari és logisztikai (raktározási) célú épületek vannak az alapokban, a lakások nekik általában kicsik, ritkán érik meg. Erre igyekeznek minél hosszabb távú, sokszor akár 8-12 éves szerződéseket is kötni, amiből az alapnak folyamatos bevétele származik. Van vele macera, költség is, de általában a nettó nyereség jóval magasabb, mint az adott időszakban a kamatok, állampapírhozamok, hiszen különben nem érné meg.

 

Egy-egy jó vétel, jó ingatlan felkutatása, megvétele azonban időigényes, hónapokig, 1-2 évig is eltarthat. Addig hol parkol a pénz? Intézményeknek árult állampapírban, bankbetétben, amik most alig hoznak valamit. Márpedig ahogy az elején említettük, most éppen olyan időszak van, amikor ömlik be a tőke, fürdenek a pénzben az alapkezelők, és nem tudni, mikor költik majd el.

 

Vegyünk egy elméleti példát, ami most nagyon reális. Az „A” alapban az ingatlanok aránya 50 százalék, ezek bérletidíj-hozama hét százalék. Ez nagyon vonzónak látszik. De a tőke másik fele, ami betétben, kincstárjegyekben van, csak egy százalékot hoz. Így a kettő átlaga, a teljes tőkére évi négy százalék (azaz (7+1)/2). Amit még csökkentenek az alap költségei, mint az alapkezelési díj, ami durván két százalék körülire becsülhető. Így csak mintegy három százalék marad meg a befektetőknek éves szinten.

 

Ha a „B” alapnál 100 százalék az ingatlanok aránya, és szintén hét százalék a bérleti díjak hozama, valamint szintén két százalék a költségszint, akkor öt százalék hozam marad. Ám ne felejtsük el, hogy itt a kockázat is dupla: kétszer annyi ingatlanon egy újabb válságban kétszer annyit lehet bukni. Aztán az is lehet, hogy a pénzben fürdő másik alapot viszonylag gyorsan feltöltik ingatlanokkal.

 

Név szerint

 

A konkrét adatokat az alapok havi, féléves, éves jelentéseiben érdemes keresni. A legnagyobb, az Erste Ingatlan például július végén 44 százalékban tartott ingatlanokat. Lehet, hogy az ingatlanai hozama jó, a teljesítményét vélhetően a sok betét és állampapír húzta le, itt is és másutt is.

 

A Raiffeisen Ingatlannál augusztusban a tőke 112 százaléka volt ingatlan – hitelt is felvesz ugyanis az ingatlanvásárlásra. Ha a hitel kamata alatta marad a bérletidíj-hozamoknak, nyilván megéri. Az OTP Ingatlan a nyár végén pénze 50 százalékát tartotta ingatlanban. Az MPT Ingatlan (Posta, Takarékok) ingatlanaránya is csak 46 százalék körül volt.

 

Itt a kicsi nem feltétlenül nyerő, mert némileg a költségek is magasabbak lehetnek, de főleg a likviditása bizonytalanabb. Ha kis számú befektető van, könnyebben kivehetik az összes pénzt, és az alap ingatlaneladási kényszerbe kerülhet, megszüntethetik. Ebben a műfajban bizony nagyon nem árt, ha tőkeerős nagybankok állnak a háttérben, amint az 2008-2009-ben is kiderült.