Az ütemes növekedés ugyan folytatódott a hazai lakáspiacon 2018 eddig eltelt részében, ezen belül azonban jól látható az átrendeződés. Budapesten immár a külső, olcsóbb kerületek drágulnak látványosan és vidéken is új sztárok születtek. Hogy milyen tényezők indokolják az átrendeződést, és mire lehet számítani középtávon, erről kérdeztük szakértőinket.
A lakóingatlanok drágulása 2018 első felében is folytatódott, de mennyire változott meg ennek dinamikája az előző évekkel összehasonlítva?
A válság végét jelző országos ármélypont 2013-ban volt, azóta évről évre folyamatos drágulást mutatnak a statisztikák. Ennek mértéke 2015-től nagyjából egyenletesen 15% körüli. Az idei teljes éves, tisztított árindex is hasonlóan alakulhat majd, tehát negyedik éve tart már a meredek áremelkedés.
Milyen területi átrendeződések figyelhetők meg Budapesten és a vidéki nagyvárosokban?
Tavaly volt először megfigyelhető, hogy a drágább területeken valamelyest mérséklődött az áremelkedés, míg az olcsóbb térségekben meglódult a forgalom és a drágulás is. Ez egyrészt Budapesten is megfigyelhető, amennyiben idén eddig átlag fölötti árnövekedés a X., XV., XVII., XVIII., XIX. és XXI. kerületekben, azaz az olcsóbb peremi részeken volt tapasztalható. Hasonló folyamatot látni vidéken is, ahol például az olcsóbb megyeszékhelyek közé tartozó Szekszárd áll élen a nagyvárosok között 23%-os drágulással, míg a korábban látványos árnövekedést elkönyvelő Győr az egyik sereghajtó 4%-kal.
A vidéki városokban milyen tényezők magyarázzák a változást?
Az árolló lassú záródásának egyik oka technikai jellegű, azaz az olcsóbb régiókban van nagyobb tere látványosabb drágulásnak, míg a korábbi éllovas térségekben egyre szűkül a potenciális vevők köre. Fontos fejlemény, hogy a megdrágult városokból, városrészekből – nagyrészt az ottani ingatlanjuk eladásával – megindult a tömeges kiköltözés az olcsóbb, periférikusabb térségek felé. Ez a budapesti belváros és a peremi kerületek, illetve az agglomeráció viszonyában, valamint a vidéki nagyvárosok és a környező települések viszonylatában is tapasztalható. Az OTP Ingatlanpont tanácsadói egyre nagyobb mértékben találkoznak munkájuk során ezzel a folyamattal, leglátványosabban Kecskeméten, Debrecenben és Szegeden.
Hogyan teljesítettek az üdülőövezetek, a Balaton, a Velencei-tó, a Dunakanyar?
Az OTP Ingatlanpont országos hálózatának forgalmi adataiból látszik, hogy a Balaton továbbra is „sikerre van ítélve”, országosan az egyik legjelentősebb befektetési célpont, folyamatosan élénk kereslettel. Ebben nem is várható változás, hiszen a tó vonzereje töretlen, sőt számos fejlesztésnek köszönhetően egyre nő. Kielégítően teljesít a Velencei-tó is. A főváros közelsége, valamint közúti és vasúti gyors megközelíthetősége nagy előny; sokan költöznek ki Budapestről is, ez élénken tartja a keresletet. Más a helyzet azonban a Dunakanyarban, ahol túlkínálat van eladó ingatlanokból, amelyeket ráadásul sokszor irreális áron próbálnak értékesíteni tulajdonosaik. A vevők azonban kétszer is megfontolják, hogy kiköltözzenek-e ide, mivel csúcsidőben elég nehézkes bejutni a fővárosba.
Meddig tarthat ki az emelkedő tendencia, és mire lehet számítani jövőre?
A ciklikusan működő lakáspiac jelenleg érett szakaszába van, jellemző a forgalom, az árak és a lakásépítések növekedése, bővülése. Árak tekintetében még évekig kitarthat a minden bizonnyal lassuló, de növekvő tendencia. A hozamkörnyezet továbbra is kedvez a befektetési célú vásárlásoknak, másrészt a hitellehetőségek igen kedvezőek, s immár évtizedes távlatban igen masszív a reálbérek növekedése is. Bár manapság nem ezt érzékeljük, de a környező országokhoz és fővárosokhoz képest a hazai, illetve budapesti lakóingatlan-árszint jövedelemarányosan csak a középmezőnyben van. Nagy kérdés, hogy a még idén tovább bővülő csok-lehetőségek mellett milyen egyéb, lakásvásárlást ösztönző döntéseket hoz esetleg a kormány. Jövőre mindenesetre még biztosan élénk keresletre és növekvő árakra lehet számítani ebben a szegmensben, s ez tovább húzza felfelé a használtpiacot is. Ami a lakások adásvételét és az ezzel kapcsolatos tanácsadási munka átalakulását illeti, fontos jövőbeli trend a digitalizáció beszivárgása a gyakorlatba. Ez papírmentes ügyintézést, online követhető értékesítést és a korábbiaknál komfortosabb folyamatot jelent az ügyfelek számára.
A lakóingatlanok drágulása 2018 első felében is folytatódott, de mennyire változott meg ennek dinamikája az előző évekkel összehasonlítva?
Település- és ingatlantípustól függetlenül elmondható, hogy a 2018-ban mért drágulás mértéke meghaladja az előző év áremelkedés ütemét. Budapesten 16 százalékos volt a féléves drágulás üteme, és a városokban is 11 százalékkal drágultak a lakóingatlanok fél év alatt. 2018-ban élénkebb volt a lakáspiac idáig, mint az előző év azonos időszakában, ezt több tényező magyarázza. Egyre több ingatlanvásárlást finanszíroznak hitelből a vevők, a hitelezés pedig felpörgött az előző évekhez képest. Ráadásul a hitelfelvételi szabályok szigorodtak október elsejétől, amit a vevők már május óta tudnak. Ez pedig előrehozott tranzakciókat eredményezett a piacon. Mindezeken felül a gazdasági növekedés és a bérek emelkedése miatt a lakásárak drágulása sem állt meg, és a KSH legfrissebb adatai szerint is egyre több a vevő a hazai lakáspiacon.
Milyen területi átrendeződések figyelhetők meg Budapesten és a vidéki nagyvárosokban?
A négy éve tartó áremelkedés miatt a vevőknek alkalmazkodniuk kellett a dráguláshoz, ez azt jelenti, hogy az olcsóbb kerületek, a külvárosok és az agglomeráció felértékelődött, a legdrágább kerületeket pedig egyre kevesebben tudják megfizetni (lásd a grafikont). A nagyvárosokban is megfigyelhető, hogy azokon a területeken emelkedtek a legjobban az árak, amelyek idáig „olcsóbbnak” számítottak. A nagyvárosok lakásárait főként az új munkahelyeket teremtő beruházások befolyásolják (például: Kecskemét, Győr vagy épp Debrecen).
Hogyan teljesítettek az üdülőövezetek, a Balaton, a Velencei-tó, a Dunakanyar?
A lakáspiac élénkülése és a pozitív gazdasági kilátások miatt a nyaralóvásárlások is felpörögtek. Főként a Balatonnál érezhető az élénkülés, ahol tavalyhoz képest több mint 20 százalékkal emelkedtek az árak. A Dunakanyar és a Velencei-tó nem csupán a nyaralópiac szempontjából érdekes, de a főváros közelsége miatt egyre többen tekintenek rájuk már Budapest agglomerációjaként, és ehhez mértek az árak is. A Velencei-tó környékén a lakóingatlanok átlagos négyzetméterára elérte a 350 ezer forintot, ez a fővárosi közvetlen agglomeráció árszintjének felel meg.
Meddig tarthat ki az emelkedő tendencia, és mire lehet számítani jövőre?
A lakáspiac élénkülése 2019 végéig biztosan kitart, és bár a kedvezményes lakás-áfa eredetileg 2020 elejétől 27 százalékra emelkedett volna, nemrég bejelentették, hogy ez – bizonyos feltételek mellett – 2023 végéig is alkalmazható lesz. Ennek nagy jelentősége lehet a használt lakások szempontjából is: egyrészt azért, mert az új lakások vásárlói sok esetben a használt lakásuk eladásából befolyt összeget használták fel új lakás vásárlására, másrészt pedig lassabban nyílhat ki az árolló az új és használt lakások ára között. Jelenleg a használt lakások átlagos kínálati ára négyzetméterenként a fővárosban 598 ezer forint, az új lakásoké pedig 754 ezer. A lakásárak emelkedésében és az ingatlanpiac további élénkülésében a hitelezés növekedésének fenntarhatósága játszhatja majd a főszerepet. A négy éve tartó drágulás másik velejárója pedig az lehet, hogy bár az árváltozás iránya továbbra is az áremelkedés felé mutat, üteme 2019-ben jelentősen csökkenhet. A legnagyobb kereslet ugyanis a legolcsóbb lakások iránt mutatkozik, ami azt jelenti, hogy bizonyos lélektani határ felett nem szívesen vásárolunk ingatlant. Budapesten ez a lélektani határ átlagosan 30 millió forint, a megyei jogú városok esetében 17,5 millió, a többi várost tekintve pedig 16,5 millió. Viszont a kínálat egyre kisebb része esik a lélektani határnál olcsóbb ársávba, ez pedig a további árnövekedést is lelassítja, hiszen már nem lehet bármilyen ingatlant bármilyen áron eladni.